第一章

绪  论
第一节 物权法的概念一、 物权法的界定  物权法，是调整人对物的支配关系的法律规范的总称。它有形式意义的和实质意义的两种。形式意义的物权法，是指物权法典，有我国《中华人民共和国物权法》(以下简称为《物权法》)为其表现。实质意义的物权法，泛指关于物权关系的一切法律规范，在我国除《物权法》以外，还有《中华人民共和国宪法》(以下简称为《宪法》)、《中华人民共和国民法通则》(以下简称为《民法通则》)、《中华人民共和国土地管理法》(以下简称为《土地管理法》)、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称为《城市房地产管理法》)、《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称为《农村土地承包法》)、《中华人民共和国海域使用管理法》(以下简称为《海域使用管理法》)、《中华人民共和国矿产资源法》(以下简称为《矿产资源法》)、《中华人民共和国水法》(以下简称为《水法》)、《中华人民共和国民用航空法》(以下简称为《民用航空法》)、《中华人民共和国担保法》(以下简称为《担保法》)、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)等法律、法规、规章及司法解释中有关物权的规范。
二、 物权法的性质
(一) 物权法在总体上为私法
物权法旨在规范因物的归属和利用而产生的民事关系(《物权法》第2条第1款)，民事关系即平等主体之间的关系，民法为私法，物权法不能例外。
不过，应当注意，物权法为私法，是就其大体而言的，因其与社会、经济有直接密切的关系，影响匪浅，需要公权力的直接介入，于是也有许多公法的规定。例如，《物权法》第43条规定： “国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”当然，涉及物权的公法规范，更多地存在于行政法及其他公法之中。
(二) 物权法为财产法
自罗马法以来，民法有财产法和身份法的分别。规范经济生活，保护财产秩序的法律，为财产法；规范伦理生活，以保障身份秩序的法律，为身份法。物权法以规范因物的归属和利用而产生的民事关系为内容，性质上属于财产法。
物权法只是财产法的一部分，因为债法、海商法、票据法、证券法、保险法等也属于财产法。债法是典型的关于财产流转的法律，重在规范动态的安全及其保护。物权法虽然着力于静态的关系(如所有权人的权利、用益物权人的权限)，也在规范变化的动态关系(如物权的转让、变更等). \鲍尔、施蒂尔纳： 《德国物权法》(上)，张双根译，11页，北京，法律出版社，2004. 
第一章 绪  论物 权 法(三) 物权法宜被归入强行法
物权具有排他性，涉及第三人和社会公共利益，所以物权法的规定多具强制性，不容当事人以合意加以改变或排除。例如，《物权法》第42条规定： “为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。" (第1款)“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。" (第2款)“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。" (第3款)“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。" (第4款)再如，《物权法》第5条规定： “物权的种类和内容，由法律规定。" 
考虑到当事人的私法自治，物权法也设有任意性规定。例如，《物权法》第73条中段规定:  “建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”第97条规定： “处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第115条规定： “主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”第116条第1款规定： “天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。" 
(四) 物权法为实体法
物权法是实体法，而非程序法。但如何实现对物权的保护，则由程序法，尤其是民事诉讼法来规定。
物权法也包含着某些程序性的或与程序有关的规定。例如，《物权法》第10条关于不动产登记机构的设置及任务的规定，第11条关于当事人申请登记时必须提供有关文件的规定，第12条关于登记机构的职责的规定，第13条关于禁止登记机构的某些行为的规定等，均属于程序性的规范。
(五) 物权法的本土性
物权法受制于并反映着一个国家的基本经济制度，乃至基本政治制度，受历史传统、民族习惯和固有文化的影响颇深，因而其本土化特征特别明显。例如，相较于德国、日本和中国台湾地区的物权法，中国《物权法》上的国家所有权、集体所有权、土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权等制度，就具有鲜明的本土特色。
应当注意到，近现代民法强调和贯彻人格自由、所有权自由和合同自由等原则。其中，所有权自由落实到物权法领域，便形成了所有权绝对原则。同时，为了社会公共利益的需要，为了保护他人的合法权益，法律对所有权本身做了一定的内在性约束，出现了所有权的社会化。各个国家或地区的物权法莫不如此，显现出物权法的公共性。陈华彬： 《物权法原理》, 31页，北京，国家行政学院出版社，1998. 
第二节 物权法的体系一、 《物权法》为物权法的“大本营”  实质意义的物权法，以《物权法》为“大本营”，其他法律乃至司法解释中有关物权的规范，不是作为特别规定，就是作为补充，从而形成了较为完整的物权法体系。所以，适用物权法时必须全面审视这些物权规范。
二、 《物权法》的体系
《物权法》共设有五编以及附则。
第一编为总则，包括物权法的基本原则、物权的变动规则、物权的保护三章。
第二编为所有权，包括所有权的一般规定、国家所有权和集体所有权及私人所有权、建筑物区分所有权、相邻关系、共有、所有权取得的特别规定六章。
第三编为用益物权，包括用益物权的一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权五章。
第四编为担保物权，包括担保物权的一般规定、抵押权、质权、留置权四章。
第五编为占有，共有五个条文。
附则，授权地方性法规暂时规定不动产统一登记的权限，以及规定《物权法》的生效日期。
三、 债法与物权法的关联
债法与物权法作为财产法的两大主干，在规范功能和法律适用上具有密切关系，主要表现在以下方面： 
(一) 债权和物权在功能上的关联
债权和物权具有功能上的关系和互补的作用。(1)物权的变动多以债权为其原因，如买卖合同加上交付使得汽车的所有权移转给买受人，土地承包合同的成立并生效产生了土地承包经营权等。(2)《物权法》采取了严格的物权法定主义，当事人不能依其意思创设法律未规定的物权，经常需要以债权来满足其社会生活的需要。王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》(总第1册)，增补版，7页，台北，三民书局，2003. 例如，父母和儿子儿媳签订居住权合同，约定父母在儿子儿媳所有的A屋享有居住权，一直到去世为止。由于法律没有规定居住权为物权，该居住权只能表现为债权。
(二) 债法规定有物权关系，物权法规定有债的关系
债的关系，有的被规定在物权法中。例如，《物权法》于其“物权的保护”一章规定了损害赔偿性质的恢复原状(第36条)、侵权损害的赔偿责任(第37条)，于其“所有权”编规定了储蓄受法律保护(第65条第1款)，于其“相邻关系”一章规定了基于相邻关系发生的损害赔偿(第92条)，于其“共有”一章规定了因分割共有物给其他共有人造成损害时的赔偿责任(第99条)，于“所有权取得的特别规定”一章规定了无权处分人的赔偿责任(第106条第2款)，于其“占有”编规定了恶意占有人的损害赔偿责任(第242、244条)，等等。
物权关系，也有的被规定在债法中。例如，《中华人民共和国合同法》(以下简称为《合同法》)第133条规定： “标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第264条规定： “定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。" 
(三) 债法规定的类推适用
债法的某些规定可被类推适用到物权关系之中。王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》(总第1册)，增补版，8页，台北，三民书局，2003. 例如，《合同法》关于违约责任的规定(第107条以下)，原则上可以类推适用到《物权法》规定的物权请求权关系(第34、35条). 
(四) 债权和担保物权的相互为用
担保物权具有诱导债权产生的功能，最高额抵押权尤为明显(《物权法》第203条以下)。债权本身作为担保物权的标的物(《物权法》第223条第2、7项等)。债权和担保物权的相互为用，对于促进社会经济的发展，催生新的交易形式，推进债法和物权法的发展，都具有重要的意义。王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》(总第1册)，增补版，9页，台北，三民书局，2003. 
四、 物权法学的体系
物权法学的体系，固然根基于《物权法》的体系，但两者并不完全等同。由于学者的哲学思想不同，视角有异，对物权的看法具有个性，物权法学的体系就不尽一致。本书作者构建的物权法学的体系，依次为绪论、物权通论、物权的变动、物权的保护、占有、所有权的一般理论、建筑物区分所有权、相邻关系、共有、用益物权和担保物权。此处予以稍详描述如下。
(1) 绪论，包括物权法的概念、物权法的体系、物权法的基本原则、物权法的发展和中国物权法的制定。
(2) 物权通论，包括物权的概念、物权的性质、物权的类型、物权的客体、物权的效力。
(3) 物权的变动，包括物权变动的含义、原因和意义，物权变动的公示与公信原则，物权变动模式的立法主义，物权行为理论评述，物权变动的条件，物权消灭的原因。
(4) 物权的保护，包括物权保护的概述、权利推定、物权确认请求权、物权请求权。
(5) 占有，包括占有制度概说、占有的分类、占有的效力、占有的取得与消灭。
(6) 所有权的一般理论，包括所有权的概念与社会作用、所有权的历史发展、所有权的概念与社会作用、所有权的限制与保障。
(7) 不动产所有权，包括不动产所有权范围及其取得、相邻关系、建筑物区分所有权。
(8) 动产所有权，包括动产所有权的范围与取得、动产的善意取得、动产的法定取得。
(9) 共有，包括共有的概述、按份共有、共同共有、准共有。
(10) 用益物权，包括用益物权的概述、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权及探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权。
(11) 担保物权，包括担保物权的概述、抵押权、质权和留置权。
第三节 物权法的基本原则一、 物权法基本原则的概述  物权法的基本原则，即物权法的基本准则，体现物权法的基本价值，是物权立法、执法、守法及研究物权法的总指导思想，是解释物权法的准则。它们产生的根据有异，所起的作用不同，是否表现为法律规范有别，情形比较复杂。有的基本原则是一国社会制度的必然要求。一个国家实行的是私有制还是公有制，即物权法采取的社会政治原则的差异，会决定配置物权的类型和态样呈现出区别。有的基本原则是物权法的体系结构所要求的。物权法犹如一座宏伟壮丽的殿堂，其结构和态样预定以后，其支柱也就确定下来了，反之亦然。此处所谓“支柱”在物权法上表现为结构原则。物权的设置，系建造物权法这座殿堂的主要工作，不得违背物权法的结构原则，否则，“支柱”错位甚至缺失，墙壁扭曲，物权法这座殿堂轻者会丑陋，重者便将倒塌。
有的基本原则，是立法者所追求的价值目标，是立法者设置物权的类型及其相互排列的秩序标准，是物权运行的效果要求，并不表现为具体的法律制度及法律规范。效率原则与和谐原则属于此类。有的基本原则必须以法律制度及法律规范的形式出现，物权的公示原则乃至公信原则为其典型。
有的基本原则，是物权本身的要求被立法者所认识并予以确认的结果。物权的公示原则、物权的客体特定原则，为其代表。有的基本原则并非物权的本质要求在立法上的反映，而是立法者价值判断的结果。物权的公信原则属于此类。
有的基本原则，是基于物权必须秩序化的要求，并存于同一宗土地上的数个性质相容的物权在效力上需要区分出位阶，立法者基于一定的理由而设定的原则。物权的优先效力原则为其表现。有的基本原则是要通过明确物权与其客体之间的关系，进而解决物权的公示和物权人支配客体的问题。一物一权主义为一例证。
有的基本原则，主要是权利本位的体现，物权的客体特定主义，算作一例。有的基本原则是社会本位的反映，所有权的社会化，为其代表。
二、 物权法上的意思自治
意思自治是民法(含商法，全书同)的基本原则，体现于人格自由、合同自由、营业自由等，在物权法上也有其表现，计有所有权自由、物权内容自由、物权的公示方式自由等方面。
(一) 所有权自由
所谓所有权自由，是指所有权人对其所有权使用和处分的自由。当然，所有权自由不可能是毫无限制的，所有权本身应有一定的约束。这是社会公共利益的要求，对其他所有权人合法利益的尊重。\鲍尔、施蒂尔纳： 《德国物权法》(上)，张双根译，3～4页；王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》(总第1册)，增补版，17页。
(二) 物权内容自由
《物权法》上的意思自治在物权内容方面有所体现。尽管《物权法》奉行物权法定主义(第5条)，自然而然地限制了物权内容的形成自由，不过，也仍然保留了一定程度的自由形成空间。例如，关于土地承包经营权的存续期限，《物权法》仅规定了一个幅度(第126条)，发包方和承包方可以在此幅度内自由约定具体的期限。关于土地承包经营权的对价(承包费), 《物权法》根本未加限制。关于土地承包经营权的转让，《物权法》也给予了相当的自由空间(第128、133条)。再如，地役权的内容和存续期限，更是离不开当事人的约定(《物权法》第160、161条). 
(三) 法定物权变动中的意思自治
《物权法》规定了直接基于法律规定而发生的物权变动，如被征收财产的物权自征收决定生效时归属于国家(第28条)，遗产的所有权自继承开始转移给继承人(第29条)等，似乎没有当事人意思自治的空间。但不尽然，《物权法》第115条关于“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”的规定，第116条第1款关于“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定”的规定，都体现了意思自治。
(四) 物权的公示方式自由
对于物权的公示方式，《物权法》区分物权的类型和变动方式而采取了不尽相同的态度。对于建设用地使用权的设立和转让、建筑物所有权的转让、不动产抵押权的设立等，在公示方式上都贯彻了严格的法定主义，不允许当事人依其约定加以改变或排除。与此不同，对于土地承包经营权的设立、转包、互换和转让，在公示方式上，《农村土地承包法》允许当事人自由决定(第37、38、40、46、49条等), 《物权法》予以固定(第127、128、129、133条)。对于宅基地使用权的设立，在公示方式方面，《物权法》不作强求，由当事人自由选择；未经登记的宅基地使用权的转让和消灭的，在公示方式方面，《物权法》同样不加强制(第155条规定的反面推论)。对于地役权的设立，对于没有登记的地役权的变更、转让、消灭，在公示方式上，《物权法》允许当事人自由选择(第158、169条规定的反面推论). 
(五) 物权行使上的自由
基于意思自治原则，物权人原则上可以自由行使其物权，包括物权的转让和抛弃。当然，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人的合法权益(《物权法》第7条). 
三、 物权法的社会政治原则
正确配置物权需要完成许多工作，坚持物权法的社会政治原则为其中之一。所谓物权法的社会政治原则，是指物权制度的设计不违反宪法所确立的所有制的原则。宪法所确立的所有制比较概括抽象，需要物权法加以具体化，形成各种物权制度，再具体化为物权规范，才能落到实处，便于操作。在这个过程中，自然必须遵守物权法的社会政治原则。
一个国家的物权法及其法律秩序，因其是否或在何种程度上承认公有制或者私有制而有不同。王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》(总第1册)，增补版，15页。例如，《德意志联邦共和国基本法》(以下简称为《德国基本法》)通过将所有权不区分其社会用途地赋予各个市民，承认私人所有制原则，反对以国家为所有者的集中调控，在土地关系法上亦然。学说认为这种做法有利于在利用土地的同时也能够保持个人自由，特别是在预期的广泛分散的所有权(自有房、自有住宅)中更好地保障个人的生活环境，增强自我负责的生活形态。另一方面，土地私有制也有忽视重要的公共和社会利益的危险。\曼弗雷德·沃尔夫： 《物权法》，吴越、李大雪译，51、54、60页，北京，法律出版社，2002. 在这样的社会政治原则下，《德国民法典》对所有权的规定，不是基于所有制的思路，没有按照所有权主体的线索，分别规定国家所有权、个人所有权等，而是略去主体的所有制性质，直接规定一般意义的所有权。除非特别指明，法律规范所定的所有权，既可以系自然人所享有的，也可以是法人所享有的，还可以是国家所拥有的。
与此不同，在中国，1999年3月5日第九届全国人民代表大会第二次会议修正通过的《宪法》，坚持社会主义公有制(第6条等)，规定矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外(第9条第1款)，城市的土地属于国家所有(第10条第1款)，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有(第10条第2款)，由此决定，《物权法》在配置物权时，国家所有权及集体所有权必然处于非常重要的地位，占有相当的比重。例如，《物权法》开宗明义地强调维护国家的基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序(第1条)；国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，巩固和发展公有制经济(第3条第1款、第2款)；矿藏、水流、海域属于国家所有(第46条)，城市的土地属于国家所有，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有(第47条)，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外(第48条)，无线电频谱资源属于国家所有(第50条)等。
四、 物权法的结构原则
物权法的结构原则，包括物权法定主义、一物一权主义、物权的优先效力、物权的公示原则乃至公信原则，至于物权行为独立性与无因性原则，《物权法》没有承认。这些结构原则，本书会在相应的章节加以介绍和说明，此处不赘。
第四节 物权法的发展
物权法，尽管不如债法那样活泼，也因与社会及经济的生活具有密切关系，随着社会及经济的发展而历经变迁。促进物权法变迁发展的因素，首推经济基础的变化要求，立法(如中国《物权法》的制定)、司法实务(如中国最高人民法院出台了一系列司法解释)、学说理论(如中国的梁慧星教授主持的《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》、王利明教授主持的《中国物权法草案建议稿及说明》)也在其中，并且不可或缺。就物权法发展变化的内容而言，有的是立法原则的修正，有的为体系的调整，有的源于理论的再构成，有的则出于法律解释与适用方法的反省。王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》(总第1册)，增补版，29～30页。
近代物权法高举所有权绝对原则，对私有财产绝对承认和尊重，采取物权法定主义、公示及公信原则、一物一权主义等结构原则，德国法系还凸现物权行为的独立性与无因性。现代法则适时修正，确立了所有权的社会化原则，有条件地软化物权法定主义，反思一物一权主义，德国法系将物权行为的无因性相对化，物权在一些领域开始价值化，担保物权机能得到强化，担保物权制度开始细化，物权与债权有所相对化，物权法与能源法及环境保护法等相互影响和衔接，物权法在一定意义上出现了国际化的趋势。谢在全： 《民法物权论》(上)，修订2版，7～14页，台北，三民书局，2003；梁慧星主编： 《中国物权法研究》(上), 4～7页，北京，法律出版社，1998；陈华彬： 《物权法原理》, 32～36页。
第五节 中国物权法的制定一、 1949年以前的中国物权立法  中国古代诸法合体，刑民不分，没有如今态样的物权法，但不乏所有权等物权的具体规定。在法制史上，中国传统法律向近代转型的开端为晚清的修律，近代物权法的制定起自清宣统三年(1911年)的第一次民律草案。该草案的第三编为“物权编”。该草案未及正式颁行，清朝即遭覆灭，中华民国宣告成立。其后不久，民法典的起草工作提上议事日程，史称民法典的第二次起草。民国十四年(1925年)，民法典的第二次起草工作正式开始，不久即拟成第二次民律草案。但因受当时各种因素的影响，它亦未被颁行。民国十五年(1926年)，民国政府通令各地暂行采用该草案的“总则编”和“债编”, “物权编”不在其中。民国十八年，即1929年，立法院起草委员会拟定了第三次民律草案“物权编”，同年11月30日公布，民国十九年5月5日施行。谢在全： 《民法物权论》(上)，修订2版，4～7页；陈华彬： 《物权法原理》, 37～40页。
1949年，中华人民共和国成立，宣布废除旧法统，包括“物权编”在内的“中华民国民法”在中国大陆不再有效，“中华民国物权法”仅仅在中国台湾地区施行。
二、 1949年至1956年的中国物权立法
1949年至1956年，我国虽然没有颁行物权法典，但所有权及定限物权却存在于我国中央及地方立法中的民事法律文件、最高人民法院及司法部对一些物权问题所作的“批复”、“解释”之中，并在人们的实际生活当中运用。1950年6月，中央人民政府颁行的《中华人民共和国土地改革法》, 1950年12月22日，中央人民政府政务院通过的《中华人民共和国矿业暂行条例》, 1950年11月10日政务院通过的《城市郊区土地改革条例》, 1951年2月4日政务院发布的《关于没收战犯、汉奸、官僚资本及反革命分子财产的指示》, 1953年11月5日政务院通过的《中央人民政府政务院关于国家建设征用土地办法》，都是国家所有权的法律依据。参见王利明： 《国家所有权研究》, 72页，北京，中国人民大学出版社，1988；陈华彬： 《物权法原理》, 40～41页。1950年10月17日东北人民政府颁行的《东北地区土地暂行条例》，明文肯定了地上权设定契约、典权设定契约和地役权设定契约的有效性(第16条等). 1951年4月21日政务院通过的《政务院关于适当的处理林权明确管理保护责任的指示》规定，一切较大的森林收归国有，零块分散的山林，有的归私人所有(第2、3、4条). 1951年12月11日政务院发布的《关于船舶抵押权效力问题的指示》规定，已经办理了抵押登记的船舶抵押权，有优先受偿的权利(第1条第1款)，但与工资债权、税收债权发生效力冲突时，则应按照具体情况合理分配的原则，协商解决(第1条第2款)。就同一船舶订有两个以上的抵押权时，其受偿权利的先后以抵押权人登记的先后为准(第2条). 1951年9月4日，最高人民法院东北分院《关于抵押权问题的复函》指出，关于不动产抵押权的成立，在未经开办不动产登记前，依当地法令既不需要登记，又无应经登报声明或公示等类似的限制，若干当事人间已订有书面契约，并已由出押人将不动产权利证件交付受押人，其抵押权即已成立；在有请执时，经过实事求是的调查，如能确证其抵押关系存在并无虚假串饰的情事，应认为有对抗第三人的效力(第1条)。工厂机器应认可以设定抵押权(第2条前段). 东北人民大学法律系民法教研室编： 《中华人民共和国民法政策法令汇编》(第3辑), 237～266页，1955-01-30. 
三、 1956年至1986年的中国物权立法
1956年，随着生产资料私有制的社会主义改造的完成，我国建立起了社会主义的生产资料公有制，农村的土地私有制已经不复存在，地上权、地役权等不动产物权也随之消失。加上此时期全盘接受了苏联的民法理论，认为用益物权是资本主义私有制经济关系的特殊产物，不再适应于我国，担保物权可以放置于合同法当中。对此，我国当时的立法予以接受。1957年以后，法律虚无主义盛行，物权制度在劫难逃。
四、 1986年至2007年的中国物权立法
随着改革开放，民法的重要性日益被人们所认识，合同法首当其冲，于是有1981年12月13日通过的《中华人民共和国经济合同法》，但物权法的春天仍姗姗来迟，以至于1986年4月12日通过的《中华人民共和国民法通则》，尚不敢使用物权的概念，采用了“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”的表述，规定了国家所有权、集体所有权、国有企业的经营权、个人的财产所有权、农户的土地承包经营权、自然资源使用权等物权类型(第71条以下). 
这显然不能满足实际需要，制定一部完善的物权法的呼声越来越高，原因在于： (1)物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。(2)制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要。(3)制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要。(4)制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要。(5)制定物权法是实现2010年形成中国特色社会主义法律体系目标的需要。物权法是民法的重要组成部分，是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律。王兆国： 《关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉的说明》, 2007年3月8日在第十届全国人民代表大会第五次会议上的讲话，载胡康生主编： 《中华人民共和国〈物权法〉释义》, 566～567页，北京，法律出版社，2007. 
《中华人民共和国物权法》的起草工作始于1993年。全国人大常委会对制定物权法高度重视。2002年12月，第九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。第十届全国人大常委会把制定物权法列入重要议程，在过去工作的基础上，花了很大精力，做了大量工作。为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件；并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。在征求意见过程中，各方面提出了许多意见和建议。全国人大常委会高度重视各方面的意见，对草案进行了六次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。王兆国： 《关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉的说明》, 2007年3月8日在第十届全国人民代表大会第五次会议上的讲话，载胡康生主编： 《中华人民共和国〈物权法〉释义》, 567～568页。
制定物权法总的原则是： 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，坚持正确的政治方向，从我国的国情和实际出发，全面准确地体现和坚持社会主义基本经济制度；依据宪法和法律规定，对国家、集体和私人的物权实行平等保护的原则，同时针对国有财产流失的情况，加强对国有财产的保护；全面准确地体现现阶段党在农村的基本政策，维护广大农民群众的利益；针对现实生活中迫切需要规范的问题，统筹协调各种利益关系，促进社会和谐。总之，制定物权法必须始终坚持正确的政治方向，坚持物权法的中国特色，坚持一切从实际出发。同上。
遵循以上原则，吸收各方面的合理意见和建议，经对草案反复研究修改，修改后的草案比最初的草案有了较大改动。第十届全国人大常委会第二十五次会议审议时，常委会组成人员对草案给予高度评价、充分肯定，认为草案体现了党的主张和人民意志的统一，凝聚了集体的智慧，已趋成熟。会议高票通过了将草案提请十届全国人大五次会议审议的决定。会后，全国人大常委会办公厅按照法定程序，于2007年1月12日将物权法草案发送全国人大代表，并有计划地组织代表研读、讨论草案，作好审议准备。根据有些代表在讨论中提出的意见，对草案又作了一些修改，形成了提请大会审议的物权法草案。草案共5编19章247条。同上。
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》. 
五、 《物权法》的主要内容与基本框架
《物权法》坚持了坚持社会主义基本经济制度(第1、3、4条等)，平等保护国家、集体和私人的物权(第3条第3款、第4条等)，详尽地规定了国家所有权(第45～54条等)，明确了集体所有权(第58～63条等)，肯定了私人所有权(第64～69条)，规定了征收的条件和补偿(第42、121、132条)及征用(第44条)参见王兆国： 《关于〈中华人民共和国物权法（草案）〉的说明》, 2007年3月8日在第十届全国人民代表大会第五次会议上的讲话，载胡康生主编： 《〈中华人民共和国物权法〉释义》, 568～574页。，较为详细地规定了建筑物区分所有权(第70～83条)、相邻关系(第84～92条)、共有(第93～105条)、各种他物权(第117条以下)等。
《物权法》共有五编及附则，247个条文。其第一编为“总则”，包括第一章“基本原则”、第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”、第三章“物权的保护”；第二编为“所有权”，包括第四章“一般规定”、第五章“国家所有权和集体所有权、私人所有权”、第六章“业主的建筑物区分所有权”、第七章“相邻关系”、第八章“共有”、第九章“所有权取得的特别规定”；第三编“用益物权”，包括第十章“一般规定”、第十一章“土地承包经营权”、第十二章“建设用地使用权”、第十三章“宅基地使用权”、第十四章“地役权”；第四编“担保物权”，包括第十五章“一般规定”、第十六章“抵押权”、第十七章“质权”、第十八章“留置权”；第五编“占有”，规定在第十九章；附则，共计两个条文。




第二章

物 权 通 论
第一节 物权的概念一、 物权的界定  《物权法》规定，所谓物权，是指物权人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权(第2条第3款)。其中的所有权，包括国家所有权(第45条以下)、集体所有权(第58条以下)和私人所有权(第64条以下)。其中的用益物权，不但包括土地承包经营权(第124条以下)、建设用地使用权(第135条以下)、宅基地使用权(第152条以下)和地役权(第156条以下)，而且含有海域使用权(第122条)、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权(第123条)。其中的担保物权，包括抵押权(第179条以下)、质权(第208条以下)和留置权(第230条以下). 
上述所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、质权、留置权等，都是以特定的物为客体的物权，具有优先效力、追及效力等，其设立无须行政许可，被称之为典型物权。而探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等，与典型物权相比具有许多特殊性，如大多在设立上须经行政许可，有些在客体方面具有不特定性，有的在追及效力方面具有特殊性等，且由特别法予以特殊调整。在德国、日本和中国台湾地区，民法典不规定它们，民法理论称之为准物权，而不称物权。
至于权利抵押权、权利质权，虽有学说认为它们属于准物权，但它们只在其客体是权利这点上具有特殊性，其他各方面都与典型物权相同，以至于许多人都把它们作为物权，忽略其准物权的属性。本书亦然。
在这种背景下，我们描述物权，要么沿袭德国民法的传统表达，同时指出准物权作为例外；要么推翻传统学说，重新抽象、概括物权的特征及效力。采取后一种思路，难免工程浩大，短期内难以完成。有鉴于此，本书作者仍然选择经济的路径，将所论物权基本上限于典型物权，若议论到准物权，则会特别说明。
法国法规定了一组优先权，日本民法称之为先取特权。我国法也承认了若干种优先权。例如，《中华人民共和国合同法》第286条规定的承包方对发包方享有的工程款债权属于优先权；《中华人民共和国破产法》第113条规定的职工对破产企业享有的工资债权，医疗、伤残补助、抚恤费用的债权，优先于普通破产债权。有些优先权的效力及于债务人的全部财产，这也与所有权、用益物权等物权的效力仅仅及于特定物的属性不同。应当说，某些优先权在属性上模糊了物权和债权之间的界限。如果对优先权和典型物权作统一说明，一是困难较大，颇费笔墨；二是意义如何，值得怀疑。正因如此，本书所论物权，除非特别说明，不包括优先权的类型。
第二章 物 权 通 论物 权 法二、 物权的性质
(一) 物权是主体可直接支配标的物的权利
物权的本质在于，法律将特定物归属于某权利主体目前德国民法的通说把物权作为归属权，或称物的财产归属权，并将之分为两种： 归属权（即物直接归属权利人）与绝对的归属权（即对抗任何人的效力）. Scwab/Prutting, Sachenrecht, 28.Aufl., Munchen:  Beck, 1999,Rdhr.14; M.Wolf, Sachenrecht, Munchen, 1999, Rdhr.1.转引自蔡明诚： 《论物权的概念与类型》，载《财产法学篇》（一）, 105页，台北，学林文化事业有限公司，2002. ，由其直接支配，享受其利益，并排除他人对此支配领域的侵害或干预。所谓直接支配，是指物权人可以按照自己的意思享受物的利益，无需他人的介入。例如，汽车的所有权人可依自己的意思驾驶、出租或设立抵押权，不需要他人的同意。与此不同，债权的实现则往往需要债务人的积极行为予以协助。
法律将物归属于某人支配，在于使其享受物的利益。物的利益可分为使用价值和交换价值。所有权的效力所及，系物的全部利益，包括占有、使用、收益和处分。所有权人不需要依赖他人的行为就能享受这些利益。用益物权的效力所及，系物的使用价值。用益物权人可以不经他人的同意就可以使用物并获得收益。严格地说，处分是对物的所有权的处分，而不是对这个物的处分\冯·图尔： 《德国民法总论》，第1卷，第18章注释26和第2卷第1部分，第54章注释36。转引自\卡尔·拉伦茨： 《德国民法通论》（上）, 403页，王晓晔、邵建东、程建东、徐国建、谢怀栻译，谢怀栻校，北京，法律出版社，2003. ，用益物权人显然无权处分标的物，仅仅可以处分用益物权自身，因而，用益物权所具有的被抵押、转让的效力，不是处分标的物（所有权）的表现，即用益物权无处分标的物（所有权）的效力。担保物权的效力所及，系物的交换价值，在债务人不履行其债务时，债权人可依法将担保物变价，就该价金满足其债权。王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》（总第1册），增补版，38～39页。
(二) 物权原则上是排他性的权利
同一标的物上存在着某一物权时，便不允许互不两立的物权与其并存。同一不动产上若有两个以上的抵押权存在，则其顺位不同。而债权却可以在同一个标的物上成立数个。\我妻荣： 《日本物权法》，有泉亨修订，李宜芬校订，9～10页，台北，五南图书出版公司，1999. 
由于物权的排他性对第三人的影响很大，出于保护善意第三人的需要，物权的存在乃至变动必须具有众人知晓的外部表征，即公示。《物权法》规定，动产物权的公示方法为占有，动产物权变动的公示方法为交付，不动产物权及其变动为登记。(第6条)由于债权主要反映着相对人之间的关系，一般无必要公示，大多也无法公示。已经公示的物权具有对世性。未公示的物权，如船舶、航空器和机动车辆等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。(《物权法》第24条)
(三) 物权的客体具有特定性
基于物权直接支配其标的物的需要，物权的客体必须是特定的(《物权法》第2条第3款)，通常表现为特定物。对于仅仅确定种类和数量的物，债权虽然可以成立于其上，物权却不能。
权利抵押权、权利质权以权利为客体，这是由担保物权系价值权、不注重对标的物的物理形态的支配的性质所决定的，况且这没有破坏客体特定性的要求，只是标的物的形态是权利而非有体物而已。
取水权固然以不特定的水资源为客体，但它系一种准物权，不属于典型物权，所以，这不影响上述针对典型物权所抽象出来的性质。详细论述见崔建远： 《准物权研究》, 26页，北京，法律出版社，2003；崔建远： 《土地上的权利群研究》, 32～34页，北京，法律出版社，2004. 
(四) 物权人是特定的，义务人不特定
因债权以请求权为主要内容，属于相对权，故其当事人各方均为特定之人。因物权为直接支配权，不需要他人以积极行为予以协助，属于对世权，故物权人系特定之人，义务人则为不特定的人。
第二节 物权的类型一、 物权法定主义  (一) 物权法定主义的界定
法律对待当事人设立物权的态度，就其可能性而言，可以采取放任主义，也可以奉行法定主义。1794年的普鲁士普通法选择了前者(第1部第2章第131～135条，第4章第16～19条，第9章、第10章). 郑玉波： 《民法物权》，第12版，19页注释1，台北，三民书局，1988；陈华彬： 《物权法原理》, 70～71页。与此相反，罗马法采取了后者。后世的日本、韩国和中国台湾地区等国家或地区的民法予以因袭，并设明文规定了物权法定主义《日本民法典》第175条；《大韩民国民法典》第185条；中国台湾地区“民法”第757条。，瑞士、奥地利、德国等民法虽无明文，但解释上均认为有物权法定主义的适用。\曼弗雷德·沃尔夫： 《物权法》，吴越、李大雪译，14页；谢在全： 《民法物权论》（上），修订2版，57页。英美法上亦有物权法定主义。Thomas W. Merill & Henery E. Smith, Optinmal Standardization in the Law of Property:  The Numerus Clausus Principle, 110 Yale L. 1(2000); William Swadling, Property:  General Principle, in English Private Law, at 207～208(Peter Birks ed., Vol.1,2000)。转引自谢在全： 《民法物权论》（上），修订2版，66页。我国《物权法》关于“物权的种类和内容，由法律规定”的规定(第5条)，依其立法意图，承认了物权法定主义。
物权的种类和内容由法律规定，其反面意思就是物权不得由当事人自由创设。所谓不得自由创设，其含义有二： 一是不得创设民法或其他法律所不承认的物权，例如在他人动产上设立土地承包经营权，学说上称为类型强制(Typenzwang)；二是不得创设与物权法定内容相异的内容，例如设定不移转占有的动产质权，学说上称为类型固定(Typenfixierung). 王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》（总第1册），增补版，47页；谢在全： 《民法物权论》（上），修订2版，60～61页；\曼弗雷德·沃尔夫： 《物权法》，吴越、李大雪译，14～15页。
(二) 采取物权法定主义的原因
物权法定主义受到青睐，是因为存在着如下理由： 其一，物权的绝对性。物权具有极强的法律效力，可以对抗一般人，如果允许当事人自由创设，就可能侵害他人的合法权益，害及公共利益。其二，物尽其用的效益原则。物权与社会经济具有密切关系，任意创设，对所有权设置种种限制和负担，会影响物的利用，以法律明确规定物权的种类和内容，建立物权的类型体系，有助于发挥物尽其用的经济效益。其三，交易安全与便捷。物权具有对世的效力，物权的得丧变更，应力求透明。物权的种类和内容法定，便于公示，可确保交易安全与便捷。其四，整理旧物权，适应社会需要。德国继受罗马法，对物权的种类加以限制，与农地改革有关。王泽鉴： 《民法物权·通则·所有权》（总第1册），增补版，46页；\曼弗雷德·沃尔夫： 《物权法》，吴越、李大雪译，14页；\我妻荣： 《日本物权法》，有泉亨修订，李宜芬校订，22～23页；\原岛重义等： 《民法讲义·2·物权》, 14～15页，东京，有斐阁，1979. 我国《物权法》虽然承认若干没有对抗力或欠缺处分效力的物权(第28、29、30、31条等)，但在总体上并未放弃物权的绝对性，奉行物权的公示原则、物尽其用的效率原则、保护交易安全和便捷，加上亦有整理物权类型的必要这里所谓整理物权类型，是在广义上使用的，既包括应当将宅基地使用权、国有土地使用权、集体企业用地使用权、桥涵用地使用权、矿地使用权等合并为地上权，也包括将“四荒”拍卖产生的土地使用权确认为物权，还包括《物权法》或其他特别法应当将建筑物区分所有权、居住权、区分地役权、区分地上权、区分矿业权等规定为物权。，因此，自然应确认物权法定主义，而不是放任主义。
(三) 物权法定主义中“法”的含义
大陆法系的民法学说认为，物权法定主义所言之“法”，系指立法机关通过的法律，命令不包括在内。“盖因物权有关人之权利义务者甚大，许以命令创设，殊不适宜。" 郑玉波： 《民法物权》，第12版，16页。按照我国民法的通说，物权法定主义中的“法”，是指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，而不包括国务院制定的行政法规和发布的决定、命令，以及国务院各个部委发布的规章、地方人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规、地方政府颁布的地方规章。梁慧星主编： 《中国物权法研究》（上）, 67页；陈华彬： 《物权法原理》, 76～77；寇志新总编： 《民法学》, 311页，兰州，陕西人民出版社，1998；房绍坤、吴兆祥： 《论物权法定原则》，载《法律科学》, 1996 (6) , 29～33页；本书作者在很长的时期内赞同通说，见崔建远： 《我国物权法应选取的结构原则》，载《法制与社会发展》, 1995 (3) , 24～32页。《物权法》第5条关于物权法定主义的规定，就其文义而言，显然采纳了民法通说的见解。
(四) 违反物权法定主义的效果
违反物权法定主义而创设物权时，其法律效果宜区分情况而定。法律有特别规定时，从其规定。法律无特别规定时，如果当事人创设物权违反禁止性规范时，该权利不存在。
如果当事人创设的物权内容的一部分违反禁止性规范，而除去该部分后，其他部分不再违反法律的，仅仅违反部分无效。例如，约定将抵押物移转抵押权人占有，因该移转抵押物占有不符合《担保法》关于不移转占有的规定(第33条)，仅仅该移转抵押物占有的约定无效，抵押权仍然因办理抵押登记而成立。
当事人约定成立“物权”，有时可发生债权效力。
物权法定主义反对当事人任意创设物权，因而不允许当事人以法律行为创设民法或其他法律所不承认的物权。但是，民事主体在实际中却有设定“物权”的需要。对此需要，可由债权制度而获得满足。例如，承包经营权由承包合同设置，在《民法通则》实施之前，法律未将其作为物权加以规范时，按物权法定主义衡量，它虽不发生物权效力，却可以产生债的效力，即基于承包合同，承包人有权请求发包人交付承包物，有权占有、使用、收益承包物，以满足自己的需要。崔建远： 《我国物权法应选取的结构原则》，载《法制与社会发展》, 1995 (3) , 26页。还有通过拍卖产生的“四荒”土地承包经营权，在2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《农村土地承包法》颁行之前，法律未把它规定为物权，按物权法定主义衡量，它也不发生物权的效力，只能具有债权的效力，即基于拍卖合同，拍定人有权请求拍卖人向其移转“四荒”地的占有，然后使用、收益、抵押、转让，以实现自己的利益。崔建远： 《“四荒”拍卖与土地使用权》，载《法学研究》, 1995 (6) , 32～33页。再有，典权、居住权，基于合同而产生。迄今为止，不要说法律，就连地方性法规、部门规章和地方性规章对它也没有规定。按照严格的物权法定主义衡量，典权、居住权亦不具有物权的效力，只能呈现债权的性质。
二、 物权的种类
《物权法》已经确认了所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权、抵押权、质权、留置权。《合同法》、《中华人民共和国破产法》(以下简称为《破产法》)等承认了若干种优先权。
取得权，虽然在我国现行法上没有单独命名，但在实际上存在。共有人的优先购买权(《物权法》第101条)为一例证。预告登记也具有取得权的作用。各种取得权之间虽有差异，但也有共性，即权利人在满足一定条件时，享有取得物上所有权(或其他某种权利，如建设用地使用权)的权利。\鲍尔、施蒂尔纳： 《德国物权法》（上），张双根译，44～45页。
三、 物权的分类
上述物权依一定的标准划分，形成以下分类：