1.1房地产的概念与特性
1.1.1房地产的概念要明确房地产的概念，必须要明确土地、地产、不动产的概念。
1. 土地（land）的概念
作为科学的土地概念，至今还没有一个统一的认识，不同的学者有着不同的解释。
经济学意义上的土地概念比较宽广。马克思在《资本论》第一卷中指出: “经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象。”英国经济学家马歇尔（A.Marshall）认为: “土地是指大自然赠与人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。”美国土地经济学家伊利（R.T.Ely）认为: “经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量或自然资源，不是单指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物质。”
从法学的观点来看，比较有代表性的论点有，《牛津法律大辞典》认为: “土地是指地壳的固体部分（也有说仅指陆地部分或地球表层的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。”《德意志联邦共和国民法典》认为: “土地包括土地、附加于土地的有机物、土地及其附加物中的财产权利。”
从农学的角度，联合国粮农组织（FAO）1972年在荷兰的瓦格宁根召开的土地评价专家会议文件《土地与景观的概念及定义》中指出: “土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤、基础地质、水文和植被，它还包含这一地域范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响。”1976年，FAO在发展的《土地评价纲要》中进一步指出: “土地是一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、土壤和下伏地质、生物圈的属性，以及过去和现在的人类活动的结果。”
从地学的角度，许多地理学家都曾对土地下过定义。如澳联邦科学与工业研究组织的克里斯钦和斯图尔特在《综合考察方法论》（1964）中指出，“土地是指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征”，“必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现在与土地相联系的人类活动”。我国已故地理学家赵松乔先生用函数形式表征出了土地的概念: L=F（n，e，s，t）（式中，L为土地，n为自然因素，e为经济因素，s为制度因素，t为时间因素）。浙江大学教授吴次芳也有同样的观点，认为土地是自然因素、经济因素和制度因素综合作用下形成的，并在时间序列上是动态变化的历史客体。
由以上观点可以看出，自然科学意义上的土地与经济科学意义上的土地概念是不同的。前者是自然物质，是由土壤、水文、砾石、岩石、矿藏等自然物质构成的自然综合体或自然历史综合体; 后者是被当作生产资料和生活资料的经济资产，是由土地资源和土地资产所构成的自然、经济综合体。综合各家观点，一般认为，土地是地球陆地表面上，上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然—经济综合体。
需要明确的是，理论上的这一“立体空间”在现实生活中往往是受到一定制约的。如地上空间要受政府对建筑高度和建筑容积率的限制; 地下空间的矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界各个国家和地区的规定不一。在欧洲许多国家，土地所有权与地下资源所有权是分开的，国家规定地下资源属于政府。这与我国的规定是一致的。我国政府明文规定，土地所有权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。美国关于土地所有权的规定与同样是资本主义国家的欧洲国家不同，其土地所有者同时也拥有地下的一切财富。在加拿大，随着现代工业、交通的发展，土地上面一定高度的空间不属于土地拥有者，而地下埋藏物在有些省（如安大略、魁北克和阿尔伯塔）与土地所有权是分开的，在其他省则附属于土地所有权。
此外，土地与土壤（soil）是两个不同的概念。土壤是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的历史自然体。土地与土壤的区别可从三个方面加以说明: 一是从相互关系上看，土壤仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤; 二是从本质特征上看，土壤的本质是肥力，即为植物生长供应和协调营养条件及环境条件的能力，而土地的本质特征是生产力，它是在特定的管理制度下，对某种（或一系列）用途的生产能力（capability）; 三是从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，而土壤只是其地表层的一部分，二者在形态结构上相差甚远。
2. 地产（estate in land）的含义
要明确“地产”的含义，有必要先明确“资产”的概念。资产是指经济主体拥有或者控制的,能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。“资产”与“财产”的含义是基本相同的，不过前者多用于经济，而后者多用于法律黄少安先生认为，财产是产权的客体，是与主体分离的、能够被人们拥有的、有使用价值的稀缺对象; 资产是特指用于生产经营活动，以求实现保值和增值目的的财产; 资本是为追求利润而投入生产经营活动的资产。从概念的外延上看，三者依次缩小。（见参考文献1）。严格来讲，资产和财产在含义上是有区别的。财产是金钱、财物及民事权利、义务的总和。其本质是一种权力，即对一物占有、享用和处置的独占权力，或者说是检判一经济物品的排他性权利，它是从法律角度去认识财物和权益的。而资产是从经济学角度去认识有价值的财产和权益的。没有法律效力的财物和权益虽然有价值，但未必是财产; 而有法律效力的财产一般来讲都是资产。因此，资产往往以财产的面貌出现。在论及某单位、某个人的资产时，它与财产没有严格的区别。在企业生产中，只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫资产，它一般具有增值的要求，而其他的财产则不具有这种要求。
从上述对资产的分析，我们将土地资产的概念简单地表述为: 土地资产是指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。这一概念包括以下三层含义。
① 土地资产在社会生产过程中具有服务能力和贡献能力，是不可替代的经济资源。对企业生产而言，土地资产如同厂房一样，是不可移动的、有形的固定资产。
② 土地资产具有能为社会带来经济利益的服务潜力。换句话说，通过对土地资产的有效使用，能为社会的未来发展产生经济效益。
③ 土地资产在不同的社会生产方式条件下表现为一种可占有的权益,即谁具有对土地的权力，就等于他拥有物质财富，具有资本，所有者就可凭借其对土地的所有权获得权益。
自从人类摆脱原始社会以来，到目前为止，可以说已不存在没有权属的土地。也就是说，现代社会所研究的土地资产都是相对某种权属关系而言的，是具有主体的资产。因此，土地资产与土地财产实际上已成为同义语，也无区分之必要，本书一并简称为地产（estate in land）。
根据不同的分类标准，地产可分为多种类型。根据包容的客体，可分为狭义地产和广义地产。狭义地产仅指作为资产或财产的土地; 广义地产所包容的客体比较宽，在英美法系中，“地产通常包括土地上的树木和农作物，也包括建造于土地上并永久附着于土地上的建筑物”。可见，广义的地产指房地产或不动产。根据形态上的差异，地产可分为有形地产和无形地产。有形地产指地产的物理状态，即地表、地下埋藏物、地上附着物等都属于有形地产; 无形地产主要表现为地产上的各种权利。如罗马法规定的地产权利包括所有权、地役权、永佃权、地上权、典当权、抵押权; 在我国，地产权利除了所有权之外，还包括使用权及其转让权、出租权和抵押权。根据地产收益的归属来判断，地产可分为公有地产，私有地产以及介于二者之间的集团（国外称俱乐部）地产。如我国的地产属于公有地产，国外的私人土地属于私有地产，国外的一个足球俱乐部的地产属于集团地产。此外，根据使用情况，地产可分为农用地、工业用地、商业用地、住宅用地以及为工、商、住用地服务的各种公益事业用地和基础设施用地。也可根据使用性质将地产分为城市地产和农村地产。
3. 房地产（real estate）的概念
房地产的概念有广义和狭义之分，广义房地产的内涵与下文中不动产的内涵等同。狭义房地产的内涵在许多文献中定义为房产与地产的合称或总称，这种说法是不够准确的，因为并非所有的地产都与房产有关，从而可以称为房地产，如耕地。确切地讲，狭义房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。本教材中房地产的内涵为广义房地产。图11中房地产的内涵为狭义房地产。
4. 不动产（real estate or immovable）的概念
在民法中，将财产分为不动产和动产两大类。不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。建筑附着物在没有附着于建筑物前是动产，而一旦附着于建筑物上，就成为不动产的一部分。判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和是否适用于不动产的经营和使用。如果一件物品的拆除或移动会损坏建筑物或严重影响建筑物的使用，则该物品属于建筑附着物。把建筑附着物归属于不动产，也可以表述为动产的不动产化，其法律效果在于: 抵押权可以扩大适用于建筑附着物，在不动产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如果权利证书对具体范围未作明确规定的，应包括建筑附着物。
在英文中，不动产有real estate、real property、realty三种表述。一般认为，realty是real estate或real property 的缩写形式。对real estate 与real property 之间的异同有两种观点: 一种观点认为，两者相同，既指不动产实物，又指不动产产权; 另一种观点认为，real estate仅指不动产实物,real property则是指“real estate加上不动产产权”。在美国有些州的不动产法律中，real estate和real property相同，而另一些州的不动产法律中，real estate包括在real property之中。
通过以上阐述，可以看出土地、地产、房地产、不动产之间是既有区别又有联系。它们之间的关系，如图11所示。
图11土地、地产、房地产、不动产之间的关系
资料来源: 乔志敏等.资产评估学教程［M］.上海: 立信会计出版社,2002.
1.1.2房地产的特性
房地产的特性指房地产区别于其他商品的特殊性质，它既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关。
1. 土地的特性
 土地是自然经济的综合体，因此现阶段大多数土地管理书籍将土地特性分为自然特性和经济特性（或人文特性）。若从更大的范围来看，可将土地特性分为资源特性、资产特性、生态特性、工程特性和权属特性五个方面。
(1) 土地的资源特性
土地是一种综合的自然资源，与大气、生物、矿产等单项资源相比，土地对人类生存来说是最基本的，也是最广泛、最重要的。澳大利亚的克里斯钦等人把土地称作“真正的资源”。资源是土地的最主要性质和过程，即能用来满足人类自身需要和改善自身的环境条件。作为“真正资源”的土地具有下列基本特征。
① 生产性。土地具有一定的生产力，即可以生产出满足人类某种需要的植物产品和动物产品，这是土地的本质特征之一。土地生产力按其性质可分为自然生产力和劳动生产力。前者是自然形成的，即土地资源本身的性质。不同性质的土地，即光、热、水、气、营养元素的含量及组合等不同的土地，适应于不同的植物和动物的生长繁殖; 后者是施加人工影响而产生的，即人类生产的技术水平，主要表现为对土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的集约程度。土地生产力的高低，也主要取决于上述两方面的性质。
② 地域性。受地球公转和自转等而产生的地质构造的作用，各种土地形态的空间分布存在着明显的地域性。各种山地、丘陵、高原、平原，在我国乃至世界的分布都是不均匀的，必须深刻认识土地的地域特征，以便能因地制宜地利用土地资源。
③ 时间变化性。土地不仅具有地域性的空间差异，而且具有随时间变化的特点。例如土地随时间而产生的季节性变化，即动植物的生长、繁育和死亡，土壤的冻结与融化，河水的季节性泛滥等，这些都影响着土地的固有性质和生产特征。土地的时间变化又与空间位置紧密联系，因为处于不同空间位置的土地，它的能量与物质的变化状况是不相同的。因此，应把土地的地域性与时间变化性看作是土地统一体的两个方面。
④ 利用的永续性。人类祖先使用过的土地至今仍在周而复始地使用，这一事实充分证明了土地具有利用的永续性，即土地只要加以合理地利用，则其生产力或利用价值永不会消失，有人称之为不可灭性或恒久性。因土地具有这种特性，所以可给其占有人带来永续不断的收益。但是必须指出，只有合理利用，才能使土地得到不断更新和循环利用。这就要求要处理好用地与养地之间的关系，保持土地中各种生态因子之间的动态平衡，使土地生产力得以不断提高。否则，一旦土地利用超越土地的生态“阀限”，就有可能引起土地生产特性的退化。
⑤ 面积的有限性。土地是自然的产物。土地面积为地球大小所决定。虽然地球上的土地历经多次地质变化而改变了土地的形态，但其总面积几乎未变。人类移山填海，扩展陆地，固然是能办到的，但耗资巨大，所增无几，不能从根本上改变土地面积有限性这一特性。N.J.格林伍德等指出，土地的第一基本财富是面积。因此，必须科学、合理地利用每一寸土地，把珍惜每一寸土地作为我们的国策。
(2) 土地的资产特性
威廉·配第曾经说过: “劳动是财富之父，土地是财富之母。”随着人类社会的发展，不仅土地的重要性越来越突出，土地作为资产的特性也表现得日益明显。换句话说，土地已作为一种财富为人们所拥有，并在经济上作为资金运用的同义语。
土地具有使用价值和交换价值，可以进入商品流通，是一种特殊商品。与一般商品相比，它具有下述特殊性。
① 非劳动产品与劳动产品的二重性。一般商品是用来交换劳动产品的，而土地是个特殊商品，它具有非劳动产品与劳动产品的二重性。如果从它的根本属性来看，或就其整体而言，是属于天然赐予的自然物，并非人的劳动所能创造的; 但从对它加工的角度来看，现今土地大多经过人类长期直接或间接的开发，凝结着大量的人类劳动，具有劳动产品的一面。
② 土地价格的二重性。一般的商品是属于价值物，其价格是价值的货币表现。然而，土地的价格具有两重性: 一方面是作为自然物的土地价格； 另一方面是作为开发的土地价值的价格。从现实的经济生活来看，这两个部分的土地价格是融合在一起的，因为人类投入土地的劳动与土地本身是不可分的。因而土地估价也与一般商品不同，有着特殊的理论和方法（详见本书其他章节）。
③ 不可移动性。一般商品在空间上是可移动的，而土地这个商品的位置却是无法移动的，这一特性使土地利用形态严格地受到位置的限制。因位置固定，附属于该位置的温度、湿度、阳光、交通等均有一定的状态，形成土地的自然地理位置与经济地理位置，从而使土地有优劣之分，更因此产生级差地租。需要指出的是，土地的自然地理位置是固定的，但其经济地理位置具有可变性，因为经济地理位置的影响因素，如交通、市场距离等是可变的，故土地的经济地理位置也可变动。
④ 保值增值性。一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废，而土地这个特殊商品则不然，由于土地经营者对土地的投资、土地周围设施的改善、土地用途的改变和土地需求量的增加，土地不仅不会折旧，还可以不断保值增值。难怪有人说对土地的投资是风险性最小的投资。
(3) 土地的生态特性
从前述土地概念中可知，土地本身就是一个生态系统，是地表各自然地理要素与生物体及人类之间相互作用、相互制约所形成的统一整体。在陆地生态系统中，土地是最根本、最重要的，是决定生态系统类型及其构成的主要因素，是能量输入与输出、物质交换转移得以实现的基础，又是地球生态系统的物质储存器、供应站和能量调节者。从生态角度看，土地具有以下重要功能。
① 支撑功能。对生物体来说，土地的最显而易见的功能之一就是支撑，即承载力。这种支撑，就是负荷各种物品，使其能发挥功能的能力。土地因具有这种特性，才能赋予人类活动的立足地，才能兴建各类建筑物，也才能负荷多种多样的动植物的活动。
② 养育功能。土地的本质属性是有生产能力，它可以生产出人类需要的植物和动物产品。在生态学中，人们把生物生产分为植物性生产和动物性生产。植物性生产是植物通过光合作用，源源不断地生产出植物性产品的过程，又称作第一性生产或初级生产。动物把采食的植物同化为自身的生活物质，使动物体不断增长和繁殖，亦称作第二性生产或次级生产。从食物链的关系来看，次级生产中又可再分为几级，如二级、三级等。每低一级的生产都以其前一级生产的有机质作为其食料，整个生物界就是通过食物链繁育衍生而来的。所谓土地危机，主要就是指土地生产能力的破坏超越了土地对人类的养育“阀限”，人口的膨胀超越了土地的养育“容量”。
③ 净化功能。进入土地的污染物质在土体中可通过扩散、分解等作用逐步降低污染物的浓度，减少毒性; 或经沉淀、胶体吸附等作用使污染物发生形态变化，变为难以被植物利用的形态存在于土地中，暂时退出生物小循环，脱离食物链; 或通过生物和化学降解，使污染物变为毒性较小或无毒性甚至有营养的物质; 或通过土地掩埋来减少工业废渣、城市垃圾和污水对环境的污染。必须注意，土地的净化功能是有限的，必须在其容许的范围内进行。
(4) 土地的工程特性
城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其他各项工程建设事业，都必须以土地为基础。土地的工程特性，是土地的又一重要性质，它对工程建设的适宜性有着极为深刻的影响。土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、水文等要素综合作用形成。
(5) 土地的权属特性
土地权属是土地的三大基本要素之一，是土地区别于其他“综合体”的重要特性，它主要指土地的所有权及使用权，简称地权。土地所有权是土地所有者拥有的、受国家法律保护的排他性专有权利。土地使用权指的是按法律规定，对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。我国20世纪末进行的土地使用制度改革，主要内容就是土地使用权的有偿出让、转让和出租等。
2. 建筑物的特性
(1) 不可移动性
建筑物作为人类的建设成果，一经建成，其坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。目前，随着科学技术的发展，虽然说整幢大楼的微小移动成为可能，但并不能从根本上改变建筑物的不可移动性。
(2) 产权边界的复杂性
一般来说，资产的产权边界是比较清楚的，要么是所有权，要么是使用权、租用权等。但建筑物的产权边界要复杂得多，在评估中经常会遇到同一幢建筑物具有多重产权属性的情况，如公私同幢、私私同幢等，或表现为在同一幢房产中既有部分所有权又有部分租赁权等。
(3) 功能的变异性
对于多数资产，其功能通常是固定的或不可改变的。这些资产是为了满足人们特定的生产、经营活动的需要，一经改变，其使用价值将随之消失。但建筑物不同，功能改变在很多情况下不仅不会降低，反而会提高其使用价值，如商业区的厂房、车间改造，临街工业用房改造成商业用房等，就极大地提高了这些房屋的使用价值。
(4) 共生性
建筑物不能脱离土地而独立存在。土地是可以独立存在的一种自然资源和社会资源，而建筑物必须建立在土地之上，与土地不可分割。离开土地的“空中楼阁”是不存在的。
3. 房地产的特性
(1) 可移动性
由于构成某一房地产的土地的位置是不可移动的，而移动建筑物特别是长距离移动，通常情况下也是不切实际的，因此，房地产的空间位置是固定的，具有不可移动性。房地产不可能像其他商品那样，通过运输来供给一个地区的房地产需求，或调剂不同地区之间的余缺。不可移动性使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。
(2) 耐用（耗）性
土地具有不可毁灭性，在正常使用条件下可以永久使用。房屋一经建成，也可以使用至少数十年。因此，房地产是最具有耐耗性的物品。当然，也许会发生地震、山崩、火灾等自然或人为灾害，可能使得某一宗土地消失，但以这些偶然事件来否认其正常状态是荒谬的。
(3) 异质性
两宗房地产可能由于位置的不同、建筑面积不等、建筑风格差异、新旧程度不同、产权性质不同等原因而不同。在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产，即使它们可能在外形上一模一样，但也肯定存在朝向、层位等方面的差异。但不要因此否认不同房地产之间的市场可替代性。
(4) 高价值性
无论从个人家庭还是从一个国家来看，房地产价值都高于一般商品或财产的价值。在市场经济条件下，一套面积、位置适中的住房的合理价格，大约是一个中等家庭年收入的3～6倍，即使发达国家的大多数家庭，也要靠长期贷款来购买住房。到目前为止，房地产仍然是普通家庭中价值比重最大的财产。如法国现代家庭的财产价值中，房地产价值所占比例仍高达62.5%。1919年美国的城市房地产总价值占国内物质财富总额的30.8%，城乡房地产总价值占国内物质财富总额的51.9%，1990年美国房地产总价值大约为8.8万亿美元，占国内物质总财富的56%。
(5) 供给的有限性
如前所述，地球上土地的面积是有限的，而高楼大厦也有一定的高度极限，所以说房地产的供给也是有限的。
(6) 投资与消费的双重性
众所周知，房地产既可用于消费，也可用于投资，这也是房地产可保值增值的原因所在。房地产的投资性和消费性不易区分，一般认为，在房地产价格长期上涨的情况下，常被视为投资工具，反之则更具有消费性。几个世纪以来，房地产一直是一种有吸引力的、令人欣赏的投资对象。
(7) 关联性
地产和建筑物均是房地产的组成部分，二者具有高度的相关性: 建筑物不能独立于地产而单独存在，地产上如果没有建筑物，其使用价值也会受到显著影响。即使是质量、规格、设计风格等完全相同的建筑物，也会由于其所依附的土地的级差地租不同而使其评估价值出现很大的差异。因此，在估价一宗房地产时，必须把地产和建筑物紧密结合起来，高度重视其关联性对评估价值的影响。
1.1.3房地产的分类
1. 土地的分类由于土地的用途、位置和开发程度的不同，估价的要求和所要考虑的因素也不同，因此需要从不同角度对土地进行分类。
① 按照社会经济用途，土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公共事业用地（文教科技、卫生和宗教等用地）、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。
② 按照经济地理位置，土地可分为市中心区、一般市区、市区边缘区、近郊区、远郊区，还有经济特区、开发区、出口加工区、保税区等。
③ 按照所有权归属，土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有; 宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
④ 按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地和使用不当的土地。
⑤ 按开发程度和开发趋势，土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
⑥ 按使用情况，土地可以分为生产用地、非生产用地、出租用地和不需用土地等。
综上所述，我们给出土地的一般分类方法，如图12所示。
2. 建筑物的分类
对建筑物进行分类，目的在于使估价人员更好地了解不同类别建筑物的特点，准确把握评估对象的建筑风格、结构类型、建筑功能，使估价结果科学、合理。这里介绍三种建筑物的分类方法。
(1) 按结构件材质分类
建筑物结构件材质不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别，是房地产估价时必须考虑的重要因素。建筑物根据其结构件材质的不同，可分为以下六类。
① 钢结构。建筑物的梁柱、房架等承重构件用钢材制作，楼板用钢筋混凝土制成，墙体用砖或其他材料制成。
② 钢和钢筋混凝土结构。建筑物承重的主要结构是由钢材和钢筋混凝土制成。
③ 钢筋混凝土结构。建筑物的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作。土地的分类按社会经济用途分类工业用地
商业用地
交通运输用地
公用事业用地: 文教、卫生、宗教等用地
行政事业机关用地
生活住宅用地
园林风景游览区用地
公共休息用地
其他特殊用地: 军事设施等用地
按经济地理位置分类市中心区
一般市区
市区边缘区和郊区
经济特区
开发区
出口加工区
保税区
按所有权归属分类国家所有土地
集体所有土地: 宅基地、自留地、自留山等
按土地利用程度分类高度集约使用的土地
正常使用的土地
闲置未用土地或空地
使用不当的土地
按开发程度和开发趋势分类已开发土地
未开发土地
已列入城镇开发规划的土地
按使用情况分类生产用地
非生产用地
出租用地
不需用土地
图12土地的分类
④ 混合结构。建筑物的楼板、楼梯为钢筋混凝土制作，房顶为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌。
⑤ 砖木结构。建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼层、屋架采用木材建造。
⑥ 其他结构。其他结构主要包括竹结构、木结构、竹木混合结构、简易建筑物等。
(2) 按原始用途分类
建筑物的用途不同，估价目的和考虑因素也不同。按原始用途，建筑物可分为居民住房、工业建筑、办公建筑、公用设备、医院、体育馆、文化馆等。其中，居民住房又分为一般平房、瓦房和楼房等。如果房屋的原始用途已改变，并按新的用途将原始用途建筑的全部或大部分改装，则应按改变后的用途归类。
(3) 按经济功能分类
按经济功能划分，建筑物可分为生产经营类和非生产经营类两大类。前者如企业的厂房、办公楼、仓储用房等; 后者如职工住房、职工医院、附属学校等。
综上所述，建筑物的一般分类方法如图13所示。房屋建筑物按结构件材质分类钢结构
钢和钢筋混凝土结构
钢筋混凝土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
按原始用途分类居民住房: 平房、瓦房、楼房
工业建筑
办公建筑
公用设备
医院
体育馆
文化馆
按经济功能分类生产经营类: 厂房、办公楼、仓储用房等
非生产经营类: 职工住房、职工医院、附属学校
图13房屋建筑物的分类
1.2房地产估价概述
1.2.1房地产估价的含义房地产估价是对房地产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，房地产估价是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关法律、法规的规定，为了特定的估价目的，遵循适用的估价原则，选择适当的价值类型，按照法定的估价程序，运用科学的估价方法，对特定房地产的价值进行估算的过程。
从事房地产估价业务的机构和人员是房地产估价工作中的主体，必须符合国家在房地产估价方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。国家的有关规定是指房地产估价活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是房地产估价的依据。特定的估价目的是指引房地产估价业务发生的经济行为，它直接决定和制约房地产估价的价值类型确定和估价方法选择。估价原则即房地产估价工作的行为规范，是处理估价业务的行为准则。价值类型是对估算价值的质的规定，它取决于估价目的，对估价方法的选择具有约束性。估价程序是房地产估价业务的工作步骤。估价方法是估算房地产价值所必须的特定技术方法。特定房地产是待估价的对象。估价主体、估价对象、估价依据、估价目的、估价原则、价值类型、估价程序、估价方法是房地产估价工作的八个构成要素。
房地产估价在美国称之为real estate appraisal; 在英国称之为property valuation; 在日本和韩国称之为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定; 中国台湾地区称之为不动产估价、不动产鉴定或不动产鉴价; 中国香港地区称之为物业估价或物业估值。
1.2.2房地产估价的特点
通常情况下，房地产估价具有以下特点。
1. 时点性
所谓时点性是指房地产估价是对估价对象（即待估价房地产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所估价价值的适用日期，也是提供价值估价基础的市场供求条件及房地产状况的日期，我们将这一时点称为估价基准日。估价基准日相对于估价（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。比如我们现在（2006年9月10日至2006年10月2日）要估价一宗房地产的价值，根据委托人（客户）的要求不同，估价基准日既可能是2005年12月18日，也可能是2006年10月1日，还可能是2007年4月25日。具体的估价基准日需要根据客户的房地产估价业务要求，与客户协商确定，或者由客户指定。由于房地产估价结果即估价价值所反映的是在估价基准日这一时点的房地产市场供求状况和房地产自身状况下的房地产价值，因而估价结果具有较强的时效性，很容易过时，这就需要不断地进行更新，以反映最新的市场信息和房地产状况。
2. 市场性
房地产估价一般要估算的是房地产的市场价值，因而房地产估价就需要通过对估价基准日的市场实际状况进行模拟，以求估价价值（或说估价价格）尽可能地接近房地产在估价基准日的市场价值。估价价值（价格）是否客观，需要接受市场价格的检验，如果二者的差异在允许的范围内，则说明估价结果是比较客观的。市场价格又可以称为交易价格，它是指在市场交易中，特定交易的买卖双方实际成交的货币额。市场价格又可以根据买卖双方交易时所处的地位不同、所掌握的市场信息不同等状况，分为公平市场价格和非公平市场价格。公平与不公平都是相对而言的，公平市场价格是对买卖双方来讲都不吃亏（不是凭某一个人的感觉判断的），非公平市场价格是对买卖双方来讲，一方占了另一方的便宜。最为公平的市场价格就是市场价值。市场价值是“一房地产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格” Byrl N.Boyce.Real Estate Appraisal Terminology.Ballinger Publishing Co.,1975:  137.。更明确地说，市场价值是最可能价格。
3. 预测性
一般来说，一项房地产之所以有价值，是因为预期其未来能够产生净收益。一项房地产的市场价值是对其未来产生的净收益的现实反映。因而通常是首先对房地产预期能够产生的净收益进行预测，然后将各个时期的净收益预测值折现为现值后加总，从而来估算房地产价值。既然是根据预测性假设进行评估，最后的估价结果也就带有不确定性Aswath Damodaran.投资估价.北京: 清华大学出版社,1999: 2.。
4. 公正性
房地产估价服务于房地产业务的需要，对于房地产业务的任何一方当事人来说，都应当具有独立性。房地产估价的目标是为了估算出服务于房地产业务要求的客观价值，不应当受到任何人的主观干预。房地产估价的公正性表现为: ①房地产估价遵循正确适用的估价原则，依照法定的估价程序，运用科学的估价方法，这是公正性的技术基础; ②估价主体应当与房地产业务及其当事人没有利害关系，这是公正性的组织基础。
5. 咨询性
房地产估价为房地产业务所提供的估价价值是一种专业化、市场化的咨询服务，估价结果本身并没有强制执行的效力，估价主体只是对估价结论的客观性负责，而不对房地产交易价格的确定负责。估价价值是为房地产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于房地产业务当事人讨价还价的能力。
1.2.3房地产估价的原则
房地产估价的原则是规范估价行为和业务的准则。规定估价原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果具有一致性。房地产估价的原则包括工作原则和经济原则。
1. 房地产估价的工作原则
(1) 合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为估价前提。所谓合法，是指符合国家的法律法规及不动产所在地政府的有关规定。合法原则的具体要求是: 
① 在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法性的情况下，必须在估价报告中说明。估价过程和结果只有在估价对象具有假定的合法产权的情况下才有效。
② 要求估价时所涉及的估价对象的（假定或当前）利用方式（包括用途、容积率等）必须是合法的。例如，在采用假设开发法评估时，需要设定估价对象的未来利用方式，必须符合城市规划的要求。
③ 如果涉及估价对象的交易或处分方式，也必须是合法的。例如，在涉及划拨土地使用权单独设定抵押或转让估价时，就必须考虑到划拨土地使用权只有在得到土地行政主管部门批准，并向国家补交土地使用权出让金或土地收益后，才能实行抵押权或转让，在此前提条件下的估价对象才具有合法性，估价结果才可能是正确的。
(2) 独立性原则
估价主体在房地产估价过程中处于中立地位，应当不受任何权势、金钱、亲情等外界因素的影响，以确保估价结果的公正性。
(3) 客观性原则
估价人员应当从实际出发，对各项估价要素和基础资料认真进行调查研究，而不能添加任何没有事实依据的妄断和臆测，以确保估价结果的客观性。虽然我们在估价过程中使用科学的估价模型，但向模型输入的变量必然带有主观判断的色彩，导致估价结果受到估价过程中所存在的主观偏见的影响。减少估价过程中主观偏见的方法有两种Aswath Damodaran.投资估价.北京: 清华大学出版社，1999: 2.: 一是尽量避免受到公众关于房地产价值观点的影响; 二是在估价之前尽可能少地关心房地产是被高估还是低估。
(4) 科学性原则
房地产估价必须按照规定的估价程序，根据估价目的，选择适用的价值类型，采用适宜的估价方法，制定科学的估价实施方案，以确保估价结果的科学合理。价值类型的选择要以估价目的为依据。
(5) 专业性原则
房地产估价必须是由具有从事该职业资格并经登记注册的专门机构和专业人员来完成。房地产估价机构必须拥有一支受过良好专业及职业教育，并具有丰富估价工作经验的工程、技术、财务会计、经济管理、法律等学科专家组成的房地产估价专业队伍，以确保估价结果的客观、公正、科学。
(6) 估价时点原则
由于市场上房地产价格是在不断地变化着的，但所估价价格结论只能有一个，因而就要求所估价价格结论是反映估价对象在某一确定时间点的价格，即强调估价结论应是估价时点的公平市场价值。不过这一原则并不否定估价结论在估价时点之外应用的可能性。
2. 房地产估价的经济原则
(1) 贡献原则
某一房地产或房地产的某一构成部分的价值，取决于该房地产对与其他相关房地产共同组成的整体房地产价值的贡献或该部分对房地产整体价值的贡献，也可以用缺少它时房地产整体价值的下降程度来衡量确定。如果简要地用经济学理论来表述，就是说待估价房地产的边际效用（即边际贡献或说边际生产力）决定了其价值。
(2) 替代原则
替代原则的理论依据是同一市场上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的价值。比如在区位、价格发生时点等特征上相近似的两宗或数宗房地产，它们的价格也相近。对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的; 对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似房地产的市场交易资料来进行比较分析估价待估价对象的价值，以确保所估价的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。
(3) 预期原则
预期原则是指房地产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在估价基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，房地产的价值就越高。
(4) 最佳（也称最高最佳）使用原则
即按照估价对象的最佳使用方式，估价房地产价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得到技术上的支持，不能将技术上无法做到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现房地产的最佳使用。在估价对象已经处于使用状态的情况下，应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择: 
① 保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提; 
② 转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提; 
③ 装修改造前提，即认为不转换用途但需要装修改造后再予以使用最为有利时，应以装修改造后的使用假定为估价前提; 
④ 重新利用前提，即认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后的使用假定为估价前提; 
⑤ 上述四种情形的某种组合。
1.2.4房地产估价的假设
“假设”在此处为“姑且认定”之意，它是进行一项房地产估价工作的假定前提条件。同一房地产在不同的假设条件下，其价值实现受到的约束不同，因而会产生不同的估价价值。需要说明的是，这里的假设并非子虚乌有，而是对现实中发生的不同房地产业务情况的归类。
1. 继续使用假设
继续使用假设是指房地产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有两种情况: 一是房地产将按照现行用途原地继续使用，如甲某购买一住宅后继续作住宅使用; 二是房地产将转换用途后在原地继续使用，如将一工业厂房改造成商场。
对于可继续使用房地产的估价与不可继续使用房地产的估价，以及不同情况下的继续使用房地产的估价，往往适宜于不同的房地产业务，具体估价过程中考虑的细节因素不同，估价结果自然也不同。比如一宗房地产业务，如果按照现行用途（比如商业用途）继续在原地使用，用收益法估价其价值，就是将该宗房地产在商业用途下的未来收益，以一定的还原利率，还原为估价基准日收益总和，即为该宗房地产的估价值; 如果用途转换为居住用途继续使用，用收益法估价其价值，就是将该宗房地产在居住用途下的未来收益，以一定的还原利率，还原为估价基准日收益总和，即为该宗房地产的估价值; 如果不再继续使用，如土地使用权到期需由政府将土地使用权连同地上建筑物一并无偿收回，则该宗房地产的估价值为零。三种不同情况下的房地产估价价值依次由高到低。
在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑的条件有: 房地产的产权是否明晰，产权不清的房地产难以确认其价值; 房地产是否具有剩余经济寿命，已经没有剩余经济寿命的房地产一般将不再有获利能力，因而没有价值; 房地产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式。
2. 公开市场假设
所谓公开市场是指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的房地产市场。公开市场假设是指待估价房地产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型的房地产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的房地产如住宅，比具有较强专用性的房地产如化工生产用厂房、发电厂、码头、教堂等有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性房地产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。
在房地产估价时，对于具备在公开市场上交易的房地产，宜作公开市场假设，并根据房地产的位置、特点、市场供求等因素确定其最佳利用方式，按照其最佳利用方式进行估价。
3. 清算假设
清算（清偿）假设是指房地产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其房地产出售。由于卖方一般是非自愿地被迫出售房地产，买方处于相对有利的地位，再加上此类交易是被限制在较短时间内完成，对有关买方的市场信息了解不充分，房地产的交易价格明显低于继续使用或公开市场条件下的价格，因而估价价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的估价价值。
1.2.5房地产估价的价值类型
从房地产估价和房地产价值实现的角度，可以将价值类型分为市场价值和非市场价值。
1. 市场价值
前面提到过，市场价值是“一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格”。国际资产评估标准中的市场价值定义为“是指资产在评估基准日交易的评估值，资产交易是买者与卖者在适当的市场上自愿、独立进行的交易，并且交易双方都是精明、慎重、自愿的”。因而市场价值以评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量。市场价值包括房地产按照最佳用途使用条件下的市场价值和按照当前用途使用条件下的市场价值。最佳用途下的市场价值主要适用于可以作公开市场假设或转化为最佳用途后继续使用假设的房地产业务。当前用途下的市场价值主要适用于可以按原用途继续使用假设的房地产业务。当前用途下的市场价值是假定房地产可以在公开的市场按照当前用途出售的最可能价值，而不论当前用途是否为最佳用途。虽然当前用途下的市场价值不反映房地产在最佳使用下的市场价值，但可以将它看作是一个特例，而不认为是偏离了市场价值概念。在特殊情况下，市场价值可能是负数，这些情况包括某些租用房地产、一些特定房地产、清理土地上废弃资产的费用超过土地价值等。
2. 非市场价值
非市场价值是指房地产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有: 
① 使用价值，是指特定使用者对特定房地产按照特定用途使用下，能够实现的房地产价值，其价值确定以目前和预期用途的收益为基础。同一房地产用于不同目的则具有不同的使用价值。
② 投资价值，是指某个或某类投资者为确定目的而进行投资的房地产价值。投资价值概念将具有特定投资目的的投资者与特定房地产联系起来，注意不要混淆投资价值和投资房地产的市场价值。
③ 保险价值（insurable value），是指在保险合同中规定的房地产价值。
④ 课税价值，是指由估税员为摊派税额而估定的房地产价值，通常是基于市场价值的一定比例。
⑤ 清算价值，是指房地产所有人被迫接受的较低价值。清算价值取决于房地产的通用性和清算期限的限制，房地产的通用性越强、对清算期限的限定越宽松，清算价值就越高。
⑥ 净变现价值，是指在正常的交易中，房地产的估计销售价减去销售费用和交易成本后的价值。
1.2.6房地产估价的目的
房地产作为资产的一种类型，其估价的目的离不开资产评估的目的。资产评估的目的是指资产评估行为所服务的经济活动，即估价结果的期望用途。进行资产价值的评估，一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、拍卖底价、分割或合并、损害赔偿以及纠纷调和处与相关司法鉴定等行为提供可资参考的价值基础。至于个人之间是否必须要进行资产评估，要根据资产业务当事人的意愿和具体情况而定。对国有资产业务的资产评估，国家作了明确的规定。
国家规定，在发生国有资产转让、国有企业兼并、国有企业出售、国有企业联营、国有资产占有单位实行股份经营、中外合资合作、国有企业清算等经济行为时，必须进行资产评估; 在以国有资产进行抵押、担保、租赁时，是否需要进行资产评估，由当事人根据具体情况自行决定。国有资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元，或占全部固定资产原值20%以上的非整体性资产的经济行为。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接受其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权的出售行为。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。股份经营是指国有资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行股票。中外合资合作是指国有资产占有单位与外商在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。企业清算包括破产清算、终止清算、结业清算。抵押是指国有资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。担保是指国有资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。企业租赁是指国有资产占有单位或上级单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。


习题一、  名词解释
1. 地产2. 房地产3. 不动产4. 房地产估价
5. 房地产估价的时点性6. 市场价值7. 非市场价值
二、  判断题
1. 桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。
2. 电梯、给排水、电气照明等均属于建筑附着物。
3. 目前，随着科学技术的进步，整幢大楼的移动成为可能，故建筑物是可移动的。
4. 地震、山崩、水灾等自然或人为灾害，可能使得某一宗土地消失，所以土地是可毁灭的。
5. 在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产。
6. 房地产既可以用于消费，也可以用于投资。
7. 建筑物的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，此结构为钢结构。
8. 建筑物面积有建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积之分。
9. 一个房地产买主所付出的价格，决不会高于他购买一块空地，并在没有造成严重损失的延误工期的情况下，建筑一具有同等功能的替代建筑物的总代价，这体现了房地产估价的预期原则。
三、  单项选择题
1. 土地的经济地理位置具有（）。
A. 不可位移性B. 垄断性C. 可变性D. 多样性
2. 最佳使用是（）必须考虑的评估前提。
A. 地产B. 房屋建筑物C. 企业资产D. 资产
3. 建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，这种建筑物属于（）。
A. 钢和钢筋混凝土结构B. 钢结构
C. 钢筋混凝土D. 混合结构