第一章房地产开发程序与管理 本章主要介绍房地产开发的内容和分类、房地产开发的程序和主要内容、城市规划对房地产开发的影响及主要技术指标等。 第一节房地产开发的内涵和分类 一、 房地产开发的概念 房地产开发的概念可以从两个方面理解。首先房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产开发中使用多种资源： 土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金、专业化人员经验等。另外，房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及进行物业管理的行为。 二、 广义上房地产开发的内涵 广义上房地产开发的内涵包括土地开发、房屋开发、租售及物业管理。从狭义上讲，物业管理不包含在房地产开发范畴内。 （一） 土地开发 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，进行统一的土地征收、拆迁、土地平整，进行地上地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)“三通一平”是指水通、电通、路通和场地平整。 “七通一平”,就是给水通、排水通、电力通、电讯通、热力通、煤气通、道路通和场地平整。。土地一级开发是在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式改变了传统的开发商获取土地使用权的程序，对房地产开发商或投资者获取土地使用权的价格也产生了重大影响。一般分为土地一级开发和土地二级开发。土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。 （二） 土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。所有权和使用权的分离是土地使用权作为一种财产权交易的前提条件。土地使用权人与土地使用者之间及土地使用者之间的买卖交易属于土地使用权转让范畴。但是如果未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权转让时，应签订转让合同。土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让。 （三） 房屋开发建设 房屋开发也就是房屋建设，是指在完成基础设施建设的土地上建设房屋等建筑物，包括住宅楼、工业厂房、商业楼宇、写字楼以及其他专用房屋。 （四） 房地产销售 按交易期限不同分为现房与期房两种出售方式。现房出售就是所谓的现场选择，拍板交易。期房交易是指购买所谓“楼花”，待竣工后再移交给买者。期房交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用，优点是买者可以得到货源保证，卖者可以提前得到房款，从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下，也容易发生转手倒卖的投机行为。按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。按出售数量，可分为批量出售和单宗出售。 （五） 房地产出租 房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。房屋的租赁经营是房地产产权经营的重要内容之一。房屋出租是指房屋所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。房屋出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。房屋出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。房屋的出租者可以是土地所有者，也可以是土地使用权人。 （六） 物业管理服务 物业管理服务泛指一切跟房地产的开发、租赁、销售及售后有关的服务，它是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。狭义的物业管理服务包括房屋的保养、维修，清洁、绿化、管理等。除此之外物业管理服务的任务还包括是楼宇的维修，机电设备和公共设施的维护，以及治安保卫、保洁，资产管理等。 三、 房地产的分类 房地产可以从自然形态、用途和投资主体等角度进行划分。 （一） 按房地产存在的自然形态划分 从房地产存在的自然形态上看，主要分为三大类，即土地、在建工程及建成后的物业。 1. 土地 土地是房地产的一种特殊形态，属于房地产的范畴并是其中最重要的一个组成部分。土地又分为建设用地和非建设用地两种情况，前者基本属于农村土地，而后者主要属于城市用地。依土地所处的状态不同，城市土地又可为具有开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的生地。 2. 在建工程 在建工程指正在建设中的建筑物。在建工程也存在交易行为，如将在建工程转让、抵押等活动。 3. 建成后的物业 通常所说的建成后的物业是已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按照建筑物的用途不同，这类房地产可以分为居住物业、商用物业、工业物业、特殊用途物业种种形式。 （二） 按房地产用途划分 1. 居住物业 居住物业包括普通住宅、公寓、别墅等。大部分购买者的购买目的是满足自用和有少量作为投资（出租）。居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。居住物业的交易以居民个人的购买行为为主，交易规模较小，但该类物业的交易量十分巨大。 2. 商用物业 也称收益性物业或投资性物业，包括写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)、出租商住楼等。购买者的购买目的大都以投资为目的，也有一部分为了自用自营。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况、工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业常以机构投资为主。位置对于这类物业有着特殊的重要性。而商铺一般要比住宅楼更具升值潜力，这曾经是温州炒房团看好商铺的原因之一。 3. 工业物业 工业物业包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)、仓储用房等，可以出售和出租。重工业厂房由于设计和工艺流程及设备安装的需要，只适合特定的用户使用，不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前仓储用房也越来越多地用于出租经营。 4. 酒店和休闲娱乐设施 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。严格的说，这类物业属于商用物业投资类型，但其在物业经营管理活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业投资类型。 5. 特殊物业 对于汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。市场交易很少，属于长期投资，除此之外还包括教堂、寺庙、墓地等。 （三） 按投资主体分类 根据投资主体的分类包括政府投资、非营利机构投资，其中有些投资注重社会效益和生态环境效益如保障房和低碳住房等； 还包括企业投资、个人投资，如进行投资商品房等。 第二节房地产开发的主要程序及内容 一、 房地产开发的程序 房地产开发是一项复杂的工作，从投资者有投资意向开始，中间要经过看地、筛选、可行性研究、土地使用权获取、各种许可证的获取等前期工作，然后还要经过施工准备、工程施工、竣工验收、项目出租出售等过程。在这个持续时间较长的全部过程中，要通过房地产开发企业、计划部门、规划部门、设计单位、施工单位、市政部门、金融机构等许多单位和部门的协调和配合，因此房地产开发的程序非常复杂。当然，具体项目的开发程序并不一定按部就班地进行，某些环节可以发生交叉，如在项目建设前或建设中就预售或预租给投资者或使用者。在我国，开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全生命周期的物业管理，大都遵循着如下流程，具体可以概括为八个步骤： 提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、合同谈判、签署有关合作协议、工程施工、竣工交工、物业资产管理。四个阶段： 投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，如图1-1、图1-2、图1-3所示从房地产项目管理的角度分析。。 图1-1房地产开发的主要程序 图1-2房地产开发各阶段中的过程组① 图1-3房地产开发各阶段之间的相互关系 ① 更多具体内容可参考张跃松主编的《房地产项目管理》（2011） 二、 房地产开发各阶段的主要内容 （一） 投资机会选择与决策阶段 投资机会选择，是指开发商根据对某地房地产市场的经验，寻找合适的投资机会，也称“看地”。开发商认为有可行性存在的投资机会，就可以进行投资决策分析。投资决策分析包括两大部分： 一部分是市场分析； 另一部分是财务分析。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平； 后者则是根据前面市场分析的结果，就项目的收入与费用进行比较，权衡项目的利润水平，从而决定是否投资该项目，具体过程如图1-4所示。如果确定投资该项目，也就实现了房地产业内常说的“拿地”。 图1-4项目投资决策阶段工作流程图 （1） 投资机会选择 投资机会寻找和筛选是投资机会选择的两个步骤。寻找机会，亦即我们通常所说的“看地”。房地产开发企业首先要选择开发项目所在的城市或地区，然后结合自身对房地产市场供求关系的认识，寻找可能的投资机会。在此过程中，房地产开发企业可能面对多种的投资的可能性，并对每一种可能性投资进行可行性的研究，迅速做出投资与否的判断。在紧接的机会筛选过程中，房地产开发企业应将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 （2） 决策分析 市场分析和项目的财务评价两部分工作是投资决策分析的主要内容。市场分析主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及可支付的价格水平，财务评价则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，房地产开发企业可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却重视不够，市场研究方法也比较简单。应当注意，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用。 投资决策分析准确与否的关键是市场分析，往往关系到一个项目的成败。因此当确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，房地产开发企业可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能地准确化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发计划，同样也避免了决策失误造成的损失。 在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，房地产开发企业应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。当然，在所有影响因素彻底弄清楚以后再购买土地是最理想不过了，如果在激烈的市场竞争条件下，为抓住有利时机很难做到这一点时，房地产开发企业也应对其可能承担的风险进行分析与评估。 项目投资决策就是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确决策是合理确定与控制成本的前提。 （二） 前期工作阶段 前期工作阶段是在开发商做出投资决策之后，进行有关的合同谈判签署、土地使用权获取、规划审批、各种证书的获取、工程建设招标、租售价格确定等多项内容的阶段。在完成了以上工作之后，通常会再次进行项目财务评估，因为决定开发商项目成败的经济特性可能已经发生了变化。 在这一阶段中，房地产企业首先要为已经决策要实施的项目进行详细策划，并编制各种各样的计划，形成整个项目的工期计划、成本计划、质量计划等等。同时，还需要进行必要的开发项目设计工作，以全面设计和界定项目，提出有关建筑产品的全面要求和规定。工作流程图如图1-5所示。 图1-5项目前期阶段工作流程图 1. 获取土地使用权 获得土地使用权是房地产开发企业的开发计划或开发项目的前提条件。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目的评估之后，就要获得使用权。根据开发项目的特点，房地产开发企业在主要通过有偿出让如招标、拍卖、挂牌等方式获取土地使用权的同时，也可以通过行政划拨方式，获得公益性或部分公益项目的土地使用权，还可以通过与当前土地使用权拥有者合作或转让方式获取。在获取土地使用权时成本控制的方法是对价格进行预测，若竞价在预测的最高价格以内，则可以决定获取该地块； 若竞价在预测的最高价格以外，则说明项目风险过大，应选择放弃该地块。 2. 项目策划 主要包括市场研究、房地产项目定位、产品定位、价格定位、目标客户定位等。这里的房地产项目策划强调全程的策划，也就是要对房地产项目进行全过程的策划，即从土地使用权获取、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业管理服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值达到最理想。 3. 项目的计划 房地产开发企业的相关部门首先要为已经决策要实施的项目编制各种各样的计划。房地产项目的计划管理内容主要包括编制项目投资的计划、进度计划、投资的资金平衡计划、人员管理计划、资源供应计划、质量计划、变更控制计划、文件控制计划、风险应对计划、制定信息沟通与传递规划、支持计划、培训支持计划等。 4. 房地产项目规划设计 项目的成本质量和进度管理是这一工作的主要内容。根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计三个具体步骤。 （1） 方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。 （2） 初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。 （3） 施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法； 并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。 5. 获得规划许可 房地产开发企业在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发企业根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。 6. 建设工程招标及其他 建设工程招标可采取公开招标和邀请招标两种形式。 （三） 工程建设阶段 工程建设阶段即工程的施工阶段。开发商在工程建设阶段应该做好工程的项目管理工作，尤其应该重点关注项目的成本、质量和进度。通常开发商会派人进驻现场或定期派人巡视现场，以了解整个建设过程的全貌。 项目施工阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经历的过程。房地产开发企业在施工阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。房地产开发企业在施工阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对施工过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全在内的工程项目管理。即通常所说的“三控两管一协调”。房地产开发过程中的工程项目管理，可由房地产开发企业自己组织的管理队伍管理，也可以委托监理机构负责管理。工作流程图如图1-7所示。 图1-6成本、质量和进度三者之间的关系 成本、质量和进度三者之间的关系如图1-6所示是对立统一的关系。三大管理目标之间的对立关系。在通常情况下，如果对项目的质量有较高要求，就需要投入较多的资金和花费较长时间； 如果要抢时间、争进度，以较短时间完成项目，势必会增加投资或者使得项目质量下降； 如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。所以这些说明，三大管理目标之间存在着矛盾和对立的一面。但是三大管理目标之间也存在统一关系。在通常情况下，适当增加投资数量，为采取加快进度的措施提供经济条件，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早完工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高； 适当提高项目功能要求和质量标准，虽然会造成一次性投资和建设工期的增加，但能够节约项目动用后的延期费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益； 如果项目进度计划制定得既科学又合理，使工程进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得较好的工程质量和较低的工程费用。所以这一切都说明，三大管理目标有统一的一面。 图1-7项目实施与控制阶段的工作流程图 1. 质量控制 质量控制，是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动。在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评价。 工程施工阶段的工程质量控制主要包括： （1）对原材料的检验。原材料的好坏直接影响到工程的质量，因此为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些技术标准列入订购合同中。有些重要材料应在签订购货合同前提取样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，或进行专门的化验或试验。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。（2）对工程采用的配套设备进行检验。在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。工程施工中应确立设备检查和试验的标准、手段、记录、检验报告等制度； 对于主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进行监督和检查。（3）确立施工中控制质量的具体措施，主要包括这几个方面： 对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差； 控制混凝土质量； 对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等进行有效的质量检查和评定，以保证质量符合合同中规定的技术要求； 确立有关质量文件的档案制度。 2. 进度控制 进度控制，是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。建设工程进度控制工作的主要内容包括： 对项目建设中周期目标的论证与分析； 编制项目建设工程进度计划； 编制其他配套进度计划； 监督项目施工进度计划的执行； 施工现场的调研和分析。 建设项目建设总周期的论证与分析，就是对整个项目进行通盘考虑，全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的建设方案。