前    言

　　房地产业作为支柱产业，促进了国民经济的增长，为投资者带来了丰厚的投资收益，房地产也成为了国家和私人财富的最重要组成部分。房地产业的高速发展和房地产自身所具有的稀缺性和异质性，使得房地产投资成为当今社会最重要的投资渠道。

　　自2003年以来，中国的房地产业得到了迅猛的发展。2003年全国房地产开发投资首次突破了1万亿元。2009年，中国房地产投资总额以美元计达到了1?562亿美元，约占全球房地产投资总额的4成，其中房地产开发投资总额占当年中国国内生产总值的比重已经超过了10%。由于房地产投资额巨大，杠杆作用又比较强，其投资应当是一种“静如处子，动如脱兔”的行为，但是在这种近乎疯狂的市场行情下，投资人开始丧失了理智，忽视了房地产投资分析，只追求“动如脱兔”的出手，而没有“静如处子”的冷静分析。当前，快速成长的市场掩盖了这种疯狂投资的风险，但是，这种风险最终是要暴露的。2008年、2010年的房地产宏观调控都曾将投资人的热情打到冰点，也使得部分投资人蒙受了投资  损失。

　　“谋定而后动”，这是投资的基本原则，随着中国市场经济体制的逐步完善和房地产市场逐步成熟，房地产投资更加需要精准的投资分析和敏锐的投资视角。但是，投资人对房地产投资分析知识的匮乏和房地产投资分析专业人士的稀缺，与房地产市场的快速发展形成了鲜明对比。为了破解这种困境，减少房地产投资失误，让投资人能够理性面对房地产投资，避免市场的大起大落，房地产投资分析知识的普及和人才的培训成为迫在眉睫的任务。

　　为了让高等教育适应新形势下的市场需求，培养合格的房地产投资分析专业人才，同时为房地产投资者提供专业指导，促进理论与实践的结合，北京师范大学管理学院副教授周小平女士和中天华资产评估有限公司、北京仁达房地产评估有限公司副总经理、中天华房地产投资咨询有限公司执行董事兼总经理熊志刚先生、北京国盛房地产评估有限公司副总经理王军艳先生联合编写了这本《房地产投资分析》，希望能够尽自己所能，为中国房地产投资分析人才的培养和房地产市场的持续、健康发展贡献一份力量。

　　中国的房地产市场刚刚摆脱计划经济体制的束缚，目前还处于初级发展阶段。房地产投资分析在中国属于新知识，虽有很多成型的分析工具，但仍处于探索阶段，还有许多问题值得研究探讨。在编写本书的过程中，我们得到了清华大学出版社、中天华投资顾问机构、北京银通安泰房地产评估机构等社会各界的支持，北京师范大学房地产研究中心董藩教授给予了前瞻性的指导，研究生宋丽洁、柴铎、叶颖、周拯、武瑞姝、杨奕、玛尔巴哈等同学做了扎实的校对工作；同时，大量参考、引用了各位行业前辈和专家的著作，不能一一列出，在此一并表示感谢。由于作者学识有限，时间仓促，书中难免有不妥之处，在此恳请广大读者批评指正。

　　编著者  

房地产投资分析

　　前    言

X

　　XI