如今，编写一本土地经济学方面的教材似乎比较容易，因为人人知道它所包括的内容：地租地价、土地市场、竞租模型、土地制度、土地利用、空间结构，等等。最初我也是这样认为的。可是，当我动手编写一本真正的关于“城市”土地经济学的教材时却感觉比较困难，因为我们面对的城市系统太过复杂，它的复杂性再加上“土地”这个变量往往使人们的智力难以负担。

我试着建立一个简单的、逻辑自洽的理论框架——把城市增长与土地利用联系起来，以提出更具普适性的城市土地经济一般原理。但是，当我设问：土地对于城市增长究竟意味着什么？这一问非同小可，它几乎涉及区位、竞争、增长模型、城市扩张、空间结构、产权制度、土地开发、城市规划等诸多领域，而要将如此纷繁的知识体系纳入一个一般的理论框架中，以我的学识和知识积累，是一个难以完成的宏大构想。

我越深入思考就越迷惘，感觉像是捅了“马蜂窝”。尽管我尽自己所能把相关知识都放进编好的“筐”里，但细心的读者很容易发现，这些都是城市增长与土地利用方面的知识“碎片”，无法构成一个具有解释力的一般理论。不过，作为一本教材，似乎也说得过去。如果你还想有更深入的探索，立刻就会面临一系列重大的理论问题。比如，如何将“土地”作为一个重要变量，放到增长模型中，让其更好地解释城市增长。如今，经济学已经发展出很多模型用以解释、描述经济增长。在解释城市增长时，一些研究者追随新古典主义思路，强调要素供给在增长过程中的作用，由此确定了产出增长的三大源泉：资本、劳动力和技术。其他一些研究者遵循凯恩斯主义路线，强调需求因素的作用。然而，这些模型都避开了“土地”这个空间因素。而土地是城市经济活动的空间载体，是居民生活的基本空间，离开土地这个最重要的因素，由新古典理论借来的城市增长模型就从根本上失去了解释的效力。

威廉·配第早就说过：“土地是财富之父，劳动是财富之母。”为什么在传统的增长模型中回避了“土地”这个重要的变量呢？我给出的肤浅的答案是：土地是不能移动的，而资本、劳动力和技术都是可以在空间中流动的，而要素的流动性恰恰是新古典模型的条件性假设，如果要素不能在空间中完全流动，新古典主义的解释就会彻底瓦解。从另一个方面看，这也说明城市增长不同于一般的经济增长，除了资本、劳动力、技术、制度、信息等要素，土地是城市增长不可或缺的因素。因此，它可用于解释一般的经济增长模型，难以直接用于描述城市增长。

此外，我们都知道土地是一种稀缺资源。但是，对于土地资源的空间配置机制我们似乎知之甚少。从理论上说，在市场经济条件下，土地在各种经济活动间的配置是通过价格机制来进行的，因此土地的使用问题就等同于在竞争经济中如何决定地价的问题。但这似乎并非一个可信的经济逻辑，因为我们期望的价格机制在空间经济活动的分配方面实际上往往起不到应有的支配作用。土地区位与稀缺性这一独特的情形虽然早已由杜能(Thunen，1826)提出，而且杜能的竞租函数可用来确定土地的均衡，被证明是一个相当有力的工具。然而，杜能模型建立在十分苛刻的假设基础之上，劳动力与土地之间也不存在替代关系，更不用说，如果引入非市场因素，某一特定区位的土地就不能像一件单独的商品那样，其价格自然不能由教科书上所说的由一大群买者和卖者的相互影响来决定。正如阿朗索(Alonso，1964)所说的，“作为空间的土地是一种均质商品，而在某一区位的土地则是一种不断变化的商品”。也就是说，城市土地资源配置所涉及的各种经济和非经济变量太复杂了，不能把土地作为一般的普通商品来对待。让我们仔细品味一下罗·斯高特 (R. Scott)的那段描述土地的诗一样的句子：

我是所有财富的基础，是智者、节俭者和谨慎者的遗产。

我是穷人的欢乐与安慰，富人的奖赏，资本的右臂，成千上万成功者沉默不言的伙伴。

我是寡妇和年长者的慰藉，对抗不幸与稀缺的安全基石。

作为最具价值的载体，我被人们一代又一代地向后人传承。

我是辛苦劳作的最佳选择之果，信任尊重我；然而我又是谦卑的奴仆，在每个人的面前，祈求他了解我是什么，并且占有着我。

通过永不停息的时光，我的价值在成长。虽然看起来我似乎在休眠，但我的价值却在增加，永不失败，永不停息，时间是我的助手，人口累积我的收获。我藐视火焰和其他灾难，因为它们无法毁灭我。

我的占用者们学会信任我，他们无一例外地成为被妒忌的对象。当所有其他东西枯萎和腐烂时，我依然生存。一个又一个世纪发现我依然年轻，并且我的力量仍然在增长。

浪费者诋毁我，浮夸者攻击我。我是值得依赖的！我是完好无损的！我始终取得胜利，而诽谤者则遭到驳斥。

矿藏和石油都来自我，我是食物的供给者，我是船只与工厂的基础，我是银行的基石。

然而我是如此平凡，成千上万的人，不假思索和毫不知情地从我身边走过。

我就是土地。

可见，土地本身就是“一连串的事件”！它与城市增长的概念联系在一起，具有更丰富的内涵。这样说，是想提醒同学们，要有勇气走入这座知识的殿堂，去探索城市土地经济领域中那些令人困惑的未知世界。

摆在我们面前的这本书，只是一本初学者的入门教材。全书按照城市增长与土地利用这个线索展开，从单中心城市到多中心城市，从土地的市场竞租机制到政府干预，这样的一个逻辑结构是经过构思的结果。尽管各章节之间的起承转合还存在这样或那样一些不够严谨畅达的地方，但我们试着向这样一个方向努力前行。

全书的结构关系比较清楚明了，不必再多费口舌。需要说明的是，为了扩展学生的视野，我们在每章章末专门设置了一个“知识拓展”部分，其中涉及的知识或是主体部分的深化延伸，或是数学模型与方法的简介，也有一些属于书中相关内容的补充。那些学有余力的同学，可以进一步钻研这些知识。当然，也不仅限于这些。此外，每章之后的“问题与应用”也是精心设计的。书中所讲的内容基本上是“原理”或“公理”，涉及中国城市增长和土地利用方面的东西少一些。通过“问题与应用”部分的课后习题，学生可把书本知识与我国实践结合起来。

本书是在我的教学讲稿的基础上补充整理而成的。原来的油印本经过三年的试用，逐步得到完善。在这个过程中，选修这门课程的硕士生们做了大量的校对工作，同时也提出了一些修改建议，在此向他们表示感谢！此外，在编写本教材的过程中引用了大量中外学者的相关研究成果，在书中我都尽可能地一一做了注释，在此也向这些作者致以真诚的谢意！在本书付梓之际，还要特别感谢清华大学出版社的编辑施猛先生为本书出版所付出的努力！

                                                                                                                         冯云廷

                                                                                                               2016年9月1日于大连黑石礁??????????????????????????????