第一章  物业管理与招投标制度
本章学习要点
1．物业管理领域的几个重要概念
2．招投标的一般知识基础
3．国内外招投标制度的起源与发展
4．招投标制度对我国物业管理发展的意义
本章基本概念
物业  物业管理  业主  业主委员会  前期物业管理  物业服务企业  招投标  招标人  投标人  招标  投标  开标  评标  标的
导入案例
深圳“莲花北村”小区与建设部 机关大院选“管家”
1993年底，市住宅局对即将建成的莲花北村的物业管理服务进行了招标，该大型住宅区占地面积为39万平方米，建筑面积62万平方米，总户数6 000户，人口为2万多。当时有两家物业管理公司报名。万厦居业公司经评委评议后中标。一年多后，该大型住宅区以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。1999年，建设部把38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择“管家”。最后确定万科物业管理公司来管理，建设部每年支付物业管理费300多万元，平均每月每平方米价格仅为0.658元，与经济适用房物业管理费相当。2000年元旦以后，万科物业公司全面进入建设部大院，短短几天，建设部大楼环境变了。
［评析］1993年底，深圳市住宅局首次尝试以招标方式为莲花北村选择“管家”，但当时的物业管理公司对市场经济的运行机制以及生存方法还不适应，当时报名的仅有两家物业管理公司。然而万厦居业公司的辛勤工作与业绩开启了物业服务以招投标方式选择物业公司的良好开端；建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择万科物业管理公司管理，不仅节约了费用，还使大楼环境与人的精神面貌改变了。
招标与投标是伴随社会经济的发展产生并不断发展的高级的、有组织的、规范的交易运作方式，在国际上已经运用一二百年。它是一种引入竞争机制，也是一种适用范围极为广泛的市场行为，被广泛运用于当今强调竞争与效率的世界经济活动中。在我国，物业管理领域开展招投标则是近些年的事情，其目的是在日益快速发展的物业管理领域引入市场竞争机制，以通过加快物业管理市场化提高物业管理行业的管理服务水平，改善物业管理行业的整体效益和面貌。
本章从对物业管理几个基本概念的解释入手，在概述招投标知识的基础上，讨论了招投标对我国物业管理发展的意义。
第一节  物业管理基本概念释义
一、物业
物业英文译为“Real Estate”或“Real Property”，它是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住用途的屋宇以及与之相配套的设备、市政、共用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。物业的定义规定了物业的内涵所包含的三个要求：（1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政及共用设施；（3）屋宇的建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路。物业是一个具有弹性的概念，可以根据区域空间、所有权属等作相对划分。如根据用途，物业可以分为住宅公寓（小区）、写字楼、商铺、酒店旅馆、娱乐场所、金融大厦、工业厂房、停车场、车站、码头、仓库以及文化馆、影剧院、体育场、学校、医院等。而且，物业具有位置固定、不可移动的自然属性，所以通常又被称为不动产。就其根本性质而言，物业又只是房地产业进入消费领域的房地产商品，是房地产业在消费领域的延伸。
二、物业管理
物业管理是房地产综合开发的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续与完善，是一种综合性经营服务方式。物业管理有广义和狭义之分，通常所讲的物业管理，是一种狭义范围内的物业管理，即对房地产的管理。根据我国《物业管理条例》（国务院令第504号）第二条的规定，它“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。物业管理的对象是完整的物业，服务的对象是人（即物业的业主和非业主的使用人，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人）。
物业管理作为现代房屋管理的一种模式，首先产生于19世纪60年代的英国，到现在已有约130多年的发展历史。现代意义的物业管理则形成于19世纪末的美国，它对应的英文为“Property Management”。在我国，物业管理是伴随房地产业的发展与国家的改革开放而产生并发展起来的。20世纪80年代，在我国改革开放的前沿阵地——深圳和广州，首先出现了借鉴我国香港地区的经验，大胆探索并且不断创新的现代物业管理行业。我国大陆最早成立的专业化物业管理组织机构为深圳市物业管理公司，该公司成立于1981年3月10日，它的成立是我国新型房地产管理模式诞生的标志，意味着我国的房地产管理从此发生了划时代的变化。 
三、业主、业主大会和业主委员会
一般地，业主（Owner）是指物业的所有权人 。
业主大会是业主自治管理的最高权力机构，它通过业主委员会代表业主对辖区内物业实行自治管理，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
根据《业主大会规程》 第三条规定，“一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成；业主大会应当设立业主委员会作为执行机构；业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。”
根据《业主大会规程》第四条规定，在物业管理区域内“只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，可由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”。
通常某个物业管理区域内，具备如下情况之一时，物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门和街道办事处应当指导召开第一次业主大会：
（1）已交付使用的物业建筑面积达到50%。
（2）已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但交付使用已满一年。
（3）已交付使用的物业建筑面积不足30%，但交付使用已满两年。
业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会负责。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会是代表全体业主行使权利的机构，它对物业管理的健康发展有着重要的  意义。
四、物业服务企业
物业服务企业是指按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物，附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。
某一物业服务企业的机构设置及组成与其管理物业的规模、服务标准、质量是紧密相连的。
物业服务企业具有以下几个方面的特征： 
（1）经营性。物业服务企业通常实行“一业为主，多种经营”，并且提供有偿服务。
（2）专业性。物业服务企业必须以其所具有的资质等级，承担相应的工作，而且其从业人员也必须具有相应的专业技能及证书。
（3）统一性。由于物业及区域的整体性，要求在此区域内成立一个业主委员会，委托一家物业服务企业实施管理，避免多头管理所造成的混乱。
（4）平等性。物业服务企业与业主的法律地位是平等的，双方对于是否建立服务契约关系，均具有自主选择权。
五、前期物业管理与物业管理的早期介入
在原建设部2003年10月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中，对“前期物业管理”下了这样的定义：“前期物业管理是指：房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理”。这说明“前期物业管理”有别于一般意义的物业管理。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。
物业管理的早期介入，也称早期管理，是指在物业服务企业未正式接管物业之前、建设项目未竣工之前的施工阶段甚至未动工之前的规划阶段就介入，从事一些前期把关和服务工作。
不少从事物业管理的过来人都认为，物业管理应该实施早期介入或前期物业管理，早期介入或前期物业管理不是可有可无，而是十分必要的。
六、物业管理法规   
法规是法律规范的简称，指由国家制定或认可，反映统治阶级意志，并以国家强制力保证其实施的社会行为规范。物业管理法规，是法律规范体系中的一种，它是针对物业管理活动中涉及的各方面、各类型权利和义务关系进行调整、界定并引导、规范、制约物业管理过程中各种基本行为的法律规范制度。 或者简单地讲，它是在物业管理活动中调整其涉及的各方面的权利和义务的法律规范。 例如，义务人不缴纳管理费或水、电、煤气费等，或损坏物业公共设施而又拒绝修复或赔偿的，或管理公司将专项维修费挪作他用且情节严重的，或住房质量明显不符合标准而开发商软拖硬抗不理睬的，有关组织或个人均可申请司法部门强制义务人履行自己的义务或强制责任人承担法律责任。 
物业管理法规是保证物业管理健康发展的前提。目前，我国的物业管理法规已基本   形成了一个体系。与物业管理招投标相关的法规有《中华人民共和国招标投标法》（简称《招标投标法》，见附录A）、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（见附录B）、《物业管理条例》等。
第二节  招投标基础知识
一、招投标
招投标，其全称为招标投标，是指招标人（招标单位）事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，发布招标公告或投标邀请书，招请或邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。招标承包中的标，也称为“标的”，是指“拟发包工程项目内容的标明”。从招标整个交易过程来看，它必然包括招标和投标两个最基本的环节，前者是招标人以一定的方式邀请不特定或一定数量的自然人、法人或其他组织投标，后者是投标人响应招标人的要求参加投标竞争。没有招标就不会有供应商或承包商的投标；没有投标，采购人的招标就没有得到响应，也就没有开标、评标、定标和合同签订及履行等。在世界各国和有关国际组织的招标采购法律规则中，尽管大都只称招标（如国际竞争性招标、国内竞争性招标、选择性招标、限制性招标等），但无不对投标作出相应的规定和约束。因此，招标与投标是一对相互对应的范畴，无论叫招标投标还是叫招标，都是内涵和外延一致的概念。
招投标是由招标人提出自己的要求和条件，利用投标企业之间的竞争，进行“货比三家”、“优中选优”，达到投资省或付款省、工程质量高或机器设备好、工期短或供货时间快、服务上乘等目的。它是市场交易活动的一种运作方式，其特点是由专一的买主设定包括商品质量、价格、期限为主的标的，邀请若干卖主通过秘密报价实行竞争，由买主选择优胜者，与之达成交易协议，签订合同，随之按合同实现标的。
一般而言，招投标作为当事人之间达成协议的一种交易方式，必然包括两方主体，即招标人和投标人。某些情况下，还可能包括他们的代理人，即招投标代理机构。这三者共同构成了招投标活动的参加人和招投标法律关系的基本主体。 
（一）招标人
招标人，也称招标采购人，是采用招标方式进行货物、工程或服务采购的法人和其他社会经济组织。
招标人享有的权利一般包括：
（1）自行组织招标或者委托招标代理机构进行招标。
（2）自由选定招标代理机构并核验其资质证明。
（3）委托招标代理机构招标时，可以参与整个招标过程，其代表可以进入评标委员会。 
（4）要求投标人提供有关资质情况的资料。
（5）根据评标委员会推荐的候选人确定中标人。
招标人应该履行下列义务：
（1）不得侵犯投标人的合法权益。
（2）委托招标代理机构进行招标时，应当向其提供招标所需的有关资料并支付委托费。
（3）接受招投标管理机构的监督管理。
（4）与中标人签订并履行合同。 
（二）投标人
投标人是指响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。其中，那些对招标公告或邀请感兴趣的可能参加投标的人称为潜在投标人，只有那些响应并参加投标的潜在投标人才能称为投标人。
投标人一般要求具备下列条件：
（1）与招标文件要求相适应的人力、物力和财力。
（2）招标文件要求的资质证书和相应的工作经验与业绩证明。
（3）法律、法规规定的其他条件。
投标人享有的权利一般包括：
（1）平等地获得招标信息。
（2）要求招标人或招标代理机构对招标文件中的有关问题进行答疑。
（3）控告、检举招标过程中的违法行为。
投标人应该履行下列义务：
（1）保证所提供的投标文件的真实性。
（2）按招标人或招标代理机构的要求对投标文件的有关问题进行答疑。
（3）提供投标保证金或其他形式的担保。
（4）中标后与招标人签订并履行合同，非经招标人同意不得转让或分包合同。
（三）招投标代理机构 
招投标代理机构，在我国是指独立核算、自负盈亏的从事招投标代理业务的社会中介组织。招投标代理机构必须依法取得法定的招投标代理资质等级证书，并依据其招投标代理资质等级从事相应的招投标代理业务。招投标代理机构受招标人或投标人的委托开展招投标代理活动，其行为对招标人或投标人产生效力。
作为一种民事代理人，招投标代理机构享有的权利包括：
（1）组织和参与招投标活动。
（2）依据招标文件规定，审查投标人的资质。
（3）按照规定标准收取招标代理费。
（4）招标人或投标人授予的其他权利。
招投标代理机构也应该履行相应的义务：
（1）维护招标人和投标人的合法权益。
（2）组织编制、解释招标文件或投标文件。
（3）接受招投标管理机构和招投标协会的指导、监督。
二、招标
对招标的定义，现在流行的有以下几种： 
（1）招标是业主就拟建工程准备招标文件，发布招标广告或信函以吸引或邀请承包商来购买招标文件，进而使承包商投标的过程。
（2）招标是指招标人（标主）以企业承包项目、建筑工程设计和施工、大宗商品交易等为目的，将拟买卖的商品或拟建工程等的名称，自己的要求和条件，有关的材料或图样等对外公布，招来合乎要求条件的承包商参与竞争，招标人通过比较论证，选择其中条件最佳者为中标人并与之签订合同。 
（3）招标就是择优。
（4）招标是一种买卖方法，是业主选择最合理供货商、承建商或劳务提供者的一种手段，是实施资源最优、合理配置的前提，招标全过程是选择实质性响应标的过程，因而招标也是各方面利益比较、均衡的过程。 
（5）招标是将项目的要求和条件公开告示，让合乎要求和条件的承包者（各种经济形式的企业）参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，然后双方签订合同，这个过程称之为招标。 
（6）已广泛运用的工程招标，则是指建设单位（招标单位）在发包建设工程项目前，发表招标公告，由多家工程承包企业（咨询公司、勘察设计单位、建筑公司、安装公司等）前来投标，最后由建设单位从中择优选定承包企业的一种经济行为。 
三、投标
所谓投标，有时也称报价，是对招标的回应，是竞争承包的行为。它是指竞标者按照招标公告的要求与条件提出投标方案的法律行为。 
一般情况下，投标是在投标人详细认真研究招标文件的内容基础上，并充分调查情况之后，根据招标书所列的条件、要求，开列清单、拟出详细方案并提出自己要求的价格等有关条件，在规定的投标期限内向招标人投函申请参加竞选的过程。
下面以对工程项目施工投标为例，对投标过程进行简单介绍。
（1）作出投标决策。国内外都有许多招标项目，一个公司在某一个阶段参不参加投标，对某一个范围的工程投哪一个工程的标，投高标价还是投低标价，就是投标决策。
目前，国内的许多工程公司已逐步打破了狭窄的专业界限，做到既有自己的专业特长，又有较广泛的适应性。可以从事多种类型的工程建设，在国外更是如此。但是对一个公司来说，面对国内外众多的招标承包项目，究竟应该如何确定投标的对象——投标决策便是放在公司经理面前的第一个重要课题。
当初步作出对某一个项目投标的决定后，随即就应购买与填报资格预审文件。可以说，填报资格预审文件的过程也是深入研究项目招标内容，提出详细意见供公司领导进一步决策的过程。
（2）进行投标准备。当确定对一个工程投标之后，需要做大量的准备工作，确定投标组织和人员，确定承包方法（本公司独自承包或与其他公司合作），进行现场考察以及核算工程量等。同时还应该尽可能地了解、研究有关竞争对手的一些情况。
（3）制订施工方案，研究替代方案，估算工程成本，确定利润目标，计算投标报价，编制投标文件等。其中，投标文件在整个招投标过程中占据着特殊重要的地位，直接关系到招投标的成败以及日后工程项目的能否顺利进行，应认真做好。
（4）作出报价决策，递交投标书。当计算出工程成本，提出投标报价方案后，公司领导要根据当时具体情况，包括了解到的竞争对手情况，作出最后的投标报价决策。然后按规定时间、地点及业主的投标要求递送投标书。
四、开标
开标是招标的重要程序。招标单位在规定的时间和地点内，在管理部门或招投标公司的主持下和有投标单位出席的情况下，当众公开拆封投标资料（包括投标函件），宣布投标单位的名称，投标报价及投标价格的修改，这个过程叫开标。
开标必须在紧接着截标时间之后进行。我国《招标投标法》第三十四条规定，“开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。”这样的规定是为了防止投标截止日期之后与开标之前有一段时间间隔，间隔时间过长容易出现投标书被窥窃、涂改等现象。若有一个投标人的投标文件被开封宣读之后，就不应再要求或允许任何投标人改变其投标。
五、评标
招标单位根据招标文件的要求，对投标单位所报送的投标资料进行审查和比较，对项目报价、质量、工期条件等进行评比和分析，以选出最满意的中标人，这个过程称为评标。
评标是一件相当复杂的工作，它是由招标人依法组建的评标委员会负责，在严格保密的情况下进行的。主要是从技术、商务的角度对每份投标文件进行分析，根据招标单位的要求而择优作出决策。而且，评标必须按照已制定且公开的标准和方法进行。评标的基本原则是：
（1）必须把评标的标准和评标因素及其量化计算方法事先制定好并写在招标书里，开标后依次进行评标，不能开标后再针对投标内容来随意制定评标原则和计算方法。
（2）评标依据是涵盖在招标书和评标书内容中的，招标书、投标书内容以外的东西，不能作为评标依据。
（3）招标书中要求不明确、前后矛盾或界限含糊不清的，均不得作为评标依据。
（4）违反国家法律、法规的不能中标。
六、招标标的
招标标的是指招标的项目。由于招标标的涉及的范围广泛，正处于不断被修正的过程中。从有关国家、地区和国际组织法律、条约、协议、决定等的规定来看，通常可以将招标标的分为货物（物资）、工程和服务三种，但是三者之间如何划分，尤其对服务如何界定，仍有分歧。例如，在《WTO政府采购协议》中，招标标的分为产品和服务，服务包括建筑工程。在《国际复兴开发银行贷款和国际开发协会信贷采购指南》（简称《世界银行采购指南》）中，将招标标的分为货物和工程（包括其相关的服务）两类，其中货物包括商品、原材料、机械、设备和工业厂房。《联合国采购示范法》则明确界定了货物和工程标的，该法规定：“货物”是指各种各样的物品，包括原材料、产品、设备和固态、液态或气态物体和电力；“工程”是指与楼房、结构或建筑物的建造、改建、拆除、修缮或翻新有关的一切工作；而对于“服务”，只泛泛定义为“除货物或工程以外的任何采购对象”。在世界贸易组织《服务贸易总协定》中也只对“服务贸易”的几种形式做了界定，也没有对服务本身的性质作出明确规定。 从我国的招标实践来看，招标标的可以分为货物、工程和服务三类。其中，在货物方面主要是指机电设备和大宗原辅材料；在工程方面主要包括工程建设和安装；在服务方面主要包括了科研课题、工程监理、招标代理和承包租赁等项目。
第三节  招投标制度的起源与发展
一、海外招投标的起源与发展
招标办法最早来源于原始的“招标拍卖”。实行招标拍卖就是把东西卖给愿出高价的买主。例如，一幅名画拍卖，如果买主较多，大家出高价争购这幅名画，就会形成竞争；反之，如果买主较少时，不但不会抬价竞争，还会出现压价现象，甚至出现亏本出售的局面。而招标制与招标拍卖不同，招标拍卖东西是选“高价出售”，招标承包工程则是选“低价出包”。招标制的发展过程，大体可分为以下两个阶段。
（一）原始招投标阶段
原始招标办法只有一个条件，就是“谁的报价最低就给谁干”。其缺点是明显的，即便宜的东西往往质量不好。“便宜没有好货”，这是人们生活中经常遇到的事情，因为在生产手段基本相同的条件下，质量和价格有着一定的关系。例如，对劳动力来说，技术水平高和工作熟练的工人，其工资要高些；质量好的材料比质量次的材料价格要贵些。当然，它所构成的工程成本自然也就不同。因此，在通常情况下，贪便宜往往会招来不可靠的承包商。这在原始招投标阶段是司空见惯的事情。
（二）现代招标办法的产生与发展
现代招标办法是在原始招标办法的基础上发展起来的，与原始招标办法相比，现代招标办法有三个特点：（1）招标前，先编制一套完整的“工程标底”，做到心中有数。起初是由招标单位自己编制标底，以后又发展为聘请专门的预算公司（或咨询公司）的预算专家来做标底，以求得准确无误。（2）对参加投标的承包商预先进行资格审查，只有取得投标资格的承包商才允许参加投标。（3）扩大了评价条件，从过去的一个条件“谁报价最低就给谁干”，发展为预选前三名（或前两名）作为评标对象。再从其中选定一个为“中标”单位。评选的标准是：技术能力强弱、施工质量高低、信誉好坏和资本雄厚与否等。因此，除了报价最低的头标以外，第二、第三标价也可能中标，少数情况下，第四标价也有中标的可能性。
现代招标办法是目前西方发达国家（地区）普遍实行的一种招标方式，已盛行很久。最早可追溯至18世纪后叶英国实行的“公共采购”或称“集中采购”。可以说，这种“公共采购”是公开招标的雏形和最原始形式。当时英国的社会购买市场可按购买人划分为公共购买和私人购买两种。私人采购的方法和程序是任意的，或通过洽谈签约、或从拍卖市场买进，形式不受约束；公共采购的方式则是受限制的，一般要求以招标方式进行采购，只有在招标不可能的情况下才能以谈判购买。其原因是：公开采购的开支，即政府机构和公用事业部门的开支主要来源于税收。税收取之于众，开支的使用就要对公众负责。因此，政府和公用事业部门有义务保证自己的购买行为的合理和有效。为便于公众监督，上述部门的采购要最大限度地透明、公开。公开招标即由此产生。
自第二次世界大战以来，招标的影响力不断扩大。先是西方发达国家（地区），接着是世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织在货物采购、工程承包、咨询合同中大量推行招标方式。近二三十年以来，发展中国家（地区）也日益重视招标，并在设备采购、工程承包中采用招标制。招标作为一种成熟而高级的交易方式，其重要性和优越性在国内、国际经济活动中日益为各国（地区）和各种国际金融组织所广泛认可，进而在相当多的国家（地区）和国际组织中通过立法得到推行。
国际招标与其他国际贸易方式相比，具有公开性、公正性、一次性和有组织性等特征，可以使资金得到更有效的、更节省的使用，因此在国际经济贸易中被普遍采用。许多国家和地区成立专门的机构或通过专门的法律，以确定招标采购的重要地位。例如，美国在1861年通过一项联邦法案，规定超过一定金额的联邦政府的采购，都必须使用公开招标的方式；新西兰政府则对专门设立的招标机构“采购部”颁布物资采购规定，作为招标条例进行实施和贯彻；我国台湾地区在《公营事业申请输入货物办法》中规定，公营单位需从国外购进的货物，除一些特殊情况外，都应以国际招标方式采购；世界贸易组织（原关贸总协定）于1973年9月通过了“政府采购将采用国际竞争性招标，不应对该组织成员国供货人进行歧视”的协议，并于1980年1月1日开始实施；世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织同样重视招标的作用，限定以国际竞争性招标（ICB）作为主要采购方式，否则不予贷款。
这期间的发展，除了地域的扩展外，主要还表现在招投标的各项工作日趋完善和严格。如资格审查的范围越来越宽，从过去只审查承包商自己的企业，发展到对分包商、供货商的技术装备和工艺过程都作为承包商的附带条件而进行全面审查，并且审查的方式也越来越严格。而且评标与定标时，招标单位不仅仅只看书面文件资料，还亲自派人察看承包商过去所完成的工程项目的施工质量，调查承包商所报资料的真实程度等，作为评选时的参考。与此同时，工程标底也越来越细和日趋准确了，并且在工程标底中加上了一定的利润（10%左右），使得中标的承包商有利可图。
二、我国招投标的发展历程
我国有较完整史料记载的招投标活动发生在清朝末期。但是，新中国正式进入国际招投标市场却是在1979年以后。
从20世纪80年代初开始，我国逐步实行了招投标制度，先后在利用国外贷款、机电设备进口、建设工程发包、科研课题分配、出口商品配额分配等领域推行。从我国招投标活动的发展进程与特点来看，大致可分为四个发展阶段。
（一）清末至1949年新中国成立前：萌芽时期
早在19世纪初期，一些资本主义国家先后形成了较为完善的招投标制度，主要用于土建方面。旧中国由于外国资本的入侵，商品经济有所发展，工程招投标也曾成为当时土建方面的主要方式。据史料记载，1902年，张之洞创办湖北制革厂时，采用了招商比价（招投标）方式承包工程，5家营造商参加投标比价，结果张同升以1 270.1两白银的开价中标，并签订了以质量保证、施工工期、付款办法为主要内容的承包合同。1918年，汉阳铁厂的两项扩建工程曾在汉口《新闻报》刊登通告，公开招标。到1929年，当时的武汉市采办委员会曾公布招标规则，规定公有建筑或一次采购物料大于3 000元以上者，均须通过招标决定承办厂商。但是，我国特殊的封建、半封建社会形态遏制了这项事业的发展，致使招投标在我国近代并未像西方社会那样得到发展。
（二）从新中国成立到十一届三中全会召开：停滞时期
新中国成立以后，逐渐形成了高度集中的计划经济体制。在这一体制下，政府部门、国有企业及其相关的公共部门，基础建设和采购任务都由行政主管部门用指令性计划下达，企业经营活动由主管部门安排，招投标一度被中止了。
（三）1979—1999年：恢复与全面展开时期
随着党的十一届三中全会胜利召开，国家的中心工作开始转移到经济建设上来，并实行了改革开放、科教兴国的战略，招投标制度从建筑业中的建设工程开始进行招投标试点，并逐渐推广到了其他领域。
1979年，我国几家大的土建安装企业最先参与国际市场竞争，以国际招投标方式，在亚洲、非洲和我国港澳地区开展国际工程承包业务，取得了国际工程投标的经验与信誉。
世界银行在1980年提供给我国的第一笔贷款，即大型发展项目时，以国际竞争性招标方式在我国开展了其项目采购与建设活动。在以后的几年里，我国先后利用国际招标完成了许多大型项目的建设与引进。例如，我国南海莺歌海盆地石油资源的开采，华北平原盐碱地改造项目，八城市淡水养鱼项目，以及闻名全国的云南鲁布格水电站工程等。
1980年10月7日，国务院在《关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定》中首次提出，为了改革现行经济管理体制，进一步开展社会主义竞争，对一些适宜于承包的生产建设项目和经营项目，可以试行招投标的方法。
1981年间，吉林省吉林市和广东省经济特区深圳市率先试行工程招投标，取得了良好效果，这个尝试在全国起到了示范作用，并揭开了我国招投标的新篇章。
1983年6月7日，城乡建设环境保护部 颁布了《建筑安装工程招标投标试行办法》。该办法规定，“凡经国家和省、市、自治区批准的建筑安装工程均可按本办法的规定，通过招标择优选定施工单位”。这是建设工程招投标的第一个部门规章，为我国推行招投标制度奠定了法律基础。
1984年9月18日，国务院又颁布了《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，提出“大力推行工程招标承包制”，要改变单纯用行政手段分配建设任务的老办法，实行招投标；1984年11月，国家计委 和城乡建设环境保护部联合制定了《建设工程招标投标暂行规范》，从此全面拉开了我国招投标制度的序幕。
为了适应国际招标的需要，1984年12月，我国第一家专营国际招标的机构——中国技术进出口总公司的国际招标公司成立。
随着国际招标业务在我国的进一步发展，中国机械进出口总公司、中国化工建设总公司、中国仪器进出口总公司相继成立了国际招标公司。1985年，国务院决定成立中国机电设备招标中心，并在主要城市建立招标机构，对进口机电设备全面推行招标采购。
1986年6月，我国能够独立参加国际投标的公司数量上升到70多家。通过在国际招投标市场的锻炼，我国企业对外投标的竞争能力得到加强，由原来只对一些小金额合同的投标，发展到对1亿美元以上的大项目的投标。
1992年12月30日，原建设部发布了《工程建设施工招标投标管理办法》。
上述政策的出台和实践经验的积累，极大地推动了建设工程招投标工作在全国范围的开展。据有关部门统计，1984年招投标面积占当年施工面积的4.8%；1985年上升到13%；1986年为15%；1987年为18%；1988年为21.7%；1989年为24%；1990年为29.5%；1996年达到54%，个别省份如陕西、河北、江苏等则已达到90%以上。1999年，全国实行招标的工程已占应招标工程的98%。 
在工程建设施工招投标取得了显著成绩并积累了一定经验之后，国家也开始通过采用招投标制度来推动其他领域的市场化，以形成竞争机制。通常在下面的领域内实行招投标制度。
1．基本建设项目的设计、建设、安装、监理和设备、材料供应
1997年，国家计委在系统总结实践经验的基础上，顺应社会主义市场经济体制发展要求，制定并发布了《国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定》，指出建设项目主体工程的设计、建设、安装、监理和主要设备、材料供应，工程总承包单位，除特殊情况或要求外，都要实行招投标。例如，三峡工程、小浪底工程都采用了公开招标方式。
2．科技项目承担者筛选
长期以来，我国科技工作主要是靠行政手段进行管理。从科研课题的确定到开发，直到试验、生产都由国家指令计划安排，这种做法在政策上具有一定的盲目性，而且在实施过程中存在着项目重复、部门分割、投入分散、人情照顾等弊端，使有限的科技投入难以发挥最优的功效。为了克服这些弊端，1996年4月国家科委 首次对国家重大科技产业工程项目——“高清晰度电视功能样机研究开发工程项目”实行公开招标。1997年5月，国家科委组织了重大科技产业项目——“工厂化高效农业示范工程”，有16项工程关键技术和重大研发课题面向全国公开招标。这两次招标活动在国内科技界产生了积极反响，为进一步推动我国科技项目实行招标奠定了基础。
3．政府采购
政府采购也称公共采购。随着人们对政府采购制度和招投标制度认识的不断增强，一些地方政府开始以招投标为主要方式进行政府采购的试点工作。上海市率先于1996年开展了政府采购试点工作，随后，河北、深圳、重庆等地相继开展试点。逐渐地，政府采购招标在全国各地开始实施。截至1998年年底，全国有29个省、自治区、直辖市和计划单列市不同程度地开展了政府采购试点工作。
深圳市政府于1997年11月以公开招标方式采购27辆公务用车，有7家汽车供应商参加投标竞争，中标成交价比市价低7.1%，财政因此节省资金70万元；该市1998年2月对城市绿化工程进行招标，有34家专业公司参加竞标，结果两家公司以低于预算52%的价格中标，财政因此节省绿化开支155万元。1998年深圳市人大通过我国第一个有关政府采购的地方性法规 ——《深圳经济特区政府采购条例》。
北京市在市政管理上也做了一些尝试。崇文门外大街扩建后，新增四条滚梯式地下通道，如仍采用原来的管理模式不仅无法做到昼夜服务，每年还需要财政拨款50万元。为了克服这一问题，崇文区引用市场招标机制，选择了一家公司，不但使服务质量得到了保证，而且节省了一半经费，仅需要25万元。
江苏13个省辖市、64个县（市）全部实行了政府采购制度。据初步统计，1999年l年全省政府采购预算为9.8亿元，实际支付8.6亿元，节约资金1.2亿元，节约率为12%。
从试点地区情况来看，招标采购节约率普遍为10%～15%，少数项目达到30%～50%，目前全国政府采购金额估计在2 000亿元左右，若按10%的平均节资率计算，每年可节省采购资金200亿元。
4．土地使用权出让
1987年11月25日，在我国改革开放的前沿阵地——深圳第一次以招标方式出让了面积为46 355平方米的土地使用权，用于商品房建设。有9家企业参与竞标，其中最高标价为1 891.28万元，最低为1 500万元。而深圳市政府初步内定标底为1 539万元，最后经过评标，以标价为1 705.88万元，即每平方米地价368元中标。这次土地使用权的出让活动不仅为政府增加了收入，更重要的是运用了市场规则，能充分利用好土地。这次良好的开端，启动了其他地、市以招标方式出让土地使用权的实践，如广东省已有25个市、县试行以招标、拍卖方式出让国有土地①。 
改革开放、市场经济的发展以及政府对招标工作的重视，使我国招标业日益深入地发展着。目前，我国的招标活动已涉足铁路、交通、电力、石油、化工、煤炭、机械、电子、航空航天、城建、农业、环保、技术转让、教育、卫生等国民经济各部门、各领域；既有物质的，也有非物质的；既有商品，也有劳务，范围非常广泛。从招标制度在我国的建立和发展过程来看，大部分招标活动对我国市场经济的公平竞争和高效运行起到了显著的促进作用。随着我国市场经济体制的逐渐完善与市场体系的迅速发展，在我国大力开展招投标的客观经济环境已逐步形成。
5．利用国际金融组织和外国政府贷款项目的建设
我国利用的国际金融组织和外国政府贷款主要有世界银行贷款、亚洲开发银行贷款等。按照贷款方的要求，利用这些贷款的项目一般均需采用国际或国内竞争性招标。我国对这些贷款的窗口管理部门根据贷款方的有关规定和要求，制定有一些相关管理规定，如《世界银行贷款项目国内竞争性招标采购指南》、《世界银行贷款项目机电设备采购审查办法》、《关于世界银行贷款项目招标采购项目采用标准文本的通知》、《关于颁布世界银行和亚洲开发银行贷款项目国际招标代理机构委托指南的通知》等。这些规定使得利用上述贷款的项目，其招投标的过程比较透明、公正和规范，保证了竞争性。
（四）2000年以来：法制化新时期
1999年8月30日，我国《招标投标法》在第九届全国人民代表大会第十一次会议上顺利通过，自2000年1月l日起正式实行。这部法律的通过和实施标志着招投标在我国终于走上了法制化道路，招投标活动进入了一个新的发展时期。
《招标投标法》是我国招投标的法律依据，它总结了20多年来我国招投标活动的经验和做法，将实践证明成功的一些做法以法律形式肯定下来。同时，针对实践中存在的问题，规定了一套严格的操作程序，充分体现了保护国家利益和社会公共利益，规范招投标活动的立法宗旨，有利于防止不正当交易和腐败行为。
长期以来，我国实行的招投标都是依照政府文件而定，而自此以后要依照《招标投标法》来进行。例如，《招标投标法》第三条明确规定，“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；（二）全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金项目。”
《招标投标法》的实行有利于创造一个公开、公平、公正的竞争环境，改变国有与集体企业以及各级政府等的采购方式；有利于在更大范围内推行招投标制度，规范招投标行为，发挥招投标的优化配置资源作用，甚至对我国市场经济的发展，以及与国际经济接轨起到了积极推进作用。
但是，当前招投标活动依然存在一些问题，如不少单位不愿意招标或者想方设法规避招标；一些项目有招标之名而无招标之实等。在国际招标的程序和做法方面，仍未建立起专门的实施细则，造成我国目前的国际招投标工作不够规范，业主对有的国际金融组织贷款项目招标操作规程不熟悉，因而影响了工作效率和效果。此外，在我国，国际招投标的咨询业务的发展也不够充分，限制了企业对外投标竞争水平的提高。
 
第四节  招投标制度与我国物业管理的发展
一、招投标制度与物业管理的市场化
实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段。各地通过招投标能够促进物业管理市场竞争机制的形成。从实践中看，在我国首先开展了物业管理招投标活动的省市，物业管理市场发育就较好。例如，2000年3月，天津市首次开展物业管理招投标活动，经过公开、公平的激烈竞争，金厦物业管理公司一举中标，成为了嘉海花园一期的管家。这标志着天津市物业管理工作向着公平竞争的市场化发展方向迈出了历史性的一步，天津市建委、房产管理局等有关领导出席了竞标会，并对物业管理行业引入公平竞争机制给予了高度评价。 这次招标活动不仅在天津市物业管理领域产生了较大的反响，而且直接推动了天津市物业管理的市场化进程。
随着我国市场经济的发展，物业管理走向市场化应成为一种必然推进的事情。物业管理应由原来的管理服务终身制变为由市场选择的聘用制，根据市场行情，确定一定的管理聘用标准。而物业管理公司提供的管理服务——劳务性的无形商品要通过市场实现交换，它的价值和价格就必须被物业管理市场所接受。通过物业管理招标，评定其价值和价格在现行物业管理市场能否被接受，是保证等价交换顺利进行的前提，也是价值规律的客观要求。
通过招投标制度，物业服务企业之间比管理、比质量、比服务、比效益，最终将淘汰管理服务差的落后企业，积极推动物业管理的市场化进程。假如某物业服务企业在物业管理公开招标中夺得了某项物业的管理权，就标志着该物业服务企业在物业管理市场化中迈出了成功一步。事实上，对于一个管理有序、服务质量高的物业服务企业来说，是不应该害怕招投标的，相反它会积极参与，通过招投标不断扩大企业影响，占领市场。可以说，招投标是物业管理走向市场经济的“催化剂”，它作为一种规范化的竞争手段，在促进社会物业管理资源的合理流动与优化组合方面起着十分重要的作用。
二、招投标制度与物业管理行业整体水平的提高
招投标制度的实施可以推动物业管理行业整体水平的提高。当前，我国的物业管理行业发展迅速，据不完全统计，至2002年底，全国城市物业管理覆盖率为38%，经济发达省市已达50%以上；2005年年底，全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%。北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。 但目前我国物业管理行业的整体水平不高，效益差，物业服务企业利润率低，不利于物业服务企业的健康快速发展，也不能满足业主各个方面的需求。无论业主、物业服务企业，还是政府，都想尽快使物业管理行业的整体水平提高。推向市场，通过竞争有序的市场可以促使物业服务企业管理服务水平得到提高，而实行招投标方法有利于建立和培育公开、公平、公正的市场竞争秩序，促进市场体系的发育和完善。
事实上，许多城市物业服务企业数量多，但各企业管理的物业规模小，成本费用高，多数企业还处在亏损状态下经营，这对于物业管理整体水平的提高极为不利。而实行物业管理的招投标，从源头开始竞争，一是可以通过竞争选择，优胜劣汰，把市场机会留给管理服务水平高、有实力的物业服务企业，促进物业管理向专业化、集约化、规模化方向发展，降低管理服务成本，从而使物业服务企业获得正常的利润，使一些优秀的经营管理者留在物业管理行业中；二是可以激励资质较低，规模较小的物业服务企业改变经营管理方式，努力提高自身的管理服务水平；三是可以发展出一些“后起之秀”，保证物业管理市场的竞争性，激励物业企业提高管理服务水平。
招投标就是竞争，有竞争就有比较，物业服务企业要想在竞争中立于不败之地，就必须扬长避短，苦练“内功”。对企业本身来讲，要强化服务意识，加强企业内部建设，树立“业主不是全对的，但总是第一”的理念。特别在物业管理市场化以后，物业服务企业之间的竞争将日趋激烈，面对物业市场的不断扩展，企业要不断地创新，重视内部管理，重视成本控制，重视企业自身素质的提高，从而提高其自身的综合竞争力，才有可能在招投标中立于不败之地。一些企业已经意识到了竞争对企业的压力，已开始注重本企业形象设计，树立自己品牌，积极开展ISO9002贯彻等。广大的开发商们的品牌意识也加强了，他们在选择物业服务企业时，把一些服务质量高、信誉好的物业服务企业放在首选范围。因此，物业服务企业只有练好内功，树好品牌，才能在市场中占有一席之地，否则将可能被淘汰。
同时，物业服务企业为了在激烈的市场竞争中求生存与发展，就必然会增强竞争意识，把接受更多委托业务、扩大业务范围看成是市场竞争的第一要义，从而使这种外界的竞争压力转变成努力提高物业服务企业管理服务水准的动力。这样，就可以从根本上促进服务态度的改变以及服务质量、管理技术水平和经济效益的提高，从而有利于整个物业管理行业的发展。
三、招投标制度与物业服务企业的公平竞争    
物业管理招投标是通过公正、公平、公开的市场竞争机制确定物业管理权的活动。参与招投标的各方必须通过公平竞争的市场手段来赢取某项物业的管理权。也就是说，招投标制度的推行，能够有效地促进物业服务企业的公平竞争，抑制浪费和腐败现象。这是因为在招投标活动中，每一个物业服务企业的标书都是公开的，每一个物业服务企业对目标物业的管理方案是公开的，每一个物业服务企业对管理经费的测算也是公开的，最终还需要经过评委认真地分析、比较，选择出最优的方案与中标企业，这就进一步改变了我国长期形成的福利住房制度下的管理不计成本、吃大锅饭的局面，从而避免了经济上的浪费，杜绝了腐败现象的发生。
在市场经济环境中，物业管理本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种市场经济活动。物业管理权的取得也应遵循市场规律，符合市场经济的基本原则。我国物业管理权的取得通过招投标将改变计划经济时期管理权的行政命令终身制，而变为市场选择的聘用制，接受市场公平竞争的考验，从而可促使物业服务企业之间展开公平竞争。
同时，在把物业管理作为一种服务商品推向市场时，会形成物业服务企业与开发商或业主间在物业管理市场上的双向选择，形成竞争局面。在竞争中，一些经营管理好、服务水平高、竞争能力强的企业将会赢得信誉和更多的委托管理业务；反之，那些经营管理差、服务水平低的企业，将在竞争中被淘汰，阻断了靠人情和关系网发展的实力弱小的物业服务企业的发展道路，更多地实现了公平，对有发展潜力的或实力较强的物业服务企业也形成了一种激励。
四、物业管理招投标与房地产管理体制的改革
我国行政性福利型的房地产管理体制向房地产管理市场化的改革推进是顺应市场经济体制改革的总体需求的，主要着眼于市场效率。在这种体制下，开发商或业主委员会应都有权自主选择物业服务公司。面对市场上的众多物业服务企业，供业主合理进行选择的重要手段就是实行物业管理招标。通过物业管理招标，开发商或业主委员会就可以挑选到符合自己管理服务要求和标准的物业服务企业。在2007年出台的《物业管理条例》第三条也明确规定，“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”而这种公开、公平、公正的市场竞争机制正是物业管理的招投标化。也就是说，物业管理领域实行招投标不仅是对房地产管理体制改革的一种适应和必然出现的现象，而且还可能会促进房地产管理体制改革的进一步深入。
五、物业管理招投标与合同双方利益的维护
物业管理招投标是维护业主和物业服务企业共同利益的前提。 例如，广东丽江花园，过去仅几十栋写字楼和住宅一年的清洁费就要67万元，而1998年通过招标，一年清洁费减至53万元，节约了14万元。费用减少了，清洁水平反而提高了，不但为业主节省了费用，管理公司也降低了成本，一举两得。事实上，招投标促使物业服务企业规范地获得物业管理权，不仅打破了长期以来物业管理市场“谁开发、谁管理”的旧局面，而且还明确了业主和物业使用人与物业服务企业双方的权利和义务，促使物业服务企业提供的服务更加规范。具体地讲，业主作为招标方，通过公平竞争选择了适合的“性价比”和较好的物业服务企业，业主就可能享受到更优质的服务，物业项目也可能得到更充分的管理，从而实现保值增值，业主的合法权益得以维护；另一方面，招投标为物业服务企业提供了发展的公平舞台，可促使物业服务企业不断拓展自身的业务，扩大规模，提升资质水平。
另外，由于物业管理招标单位在招标文件中，对所要管理的房屋、设施、设备、场地、环境等内容做了详细而具体的规定，并对服务质量、服务水平、服务收费也提出了相应要求，物业服务企业根据招标文件中的条件、要求以及自身企业的实力、水平来制定标书，应该说，企业所送的最终竞标书是企业经过反复研究、深思熟虑的产物，如果能中标，那么在服务质量要求、服务收费标准等方面已与招标方取得了事实上的一致。中标后签订的合同，就能够明确双方的权利和义务，以及履约保证和违约赔偿的办法，因而有利于物业管理的开展，避免了一些矛盾的产生。即使在管理中间出现了问题，也可依据合同规定和标书中的承诺处理，这样可减少经济纠纷。
总之，物业管理招投标实际上是一种市场的双向选择，物业服务企业提供给市场进行交换的标的是管理性服务，这种服务的优与劣、服务水平的高与低，是决定开发商或业主委员会是否愿意购买其服务，或愿意以多少价格购买的关键。而培育和发展有活力的物业管理竞争市场，是离不开物业管理招投标的。因此，物业管理招投标在国内的开展与普及，对推动我国物业管理行业的良性竞争，培育和发展物业管理市场有着极其重要的意义。同时，物业管理招标也是推动物业服务企业朝竞争性方向发展的重要的不可缺少的手段，还是进一步维护业主和物业服务企业双方利益的前提。
本 章 小 结
物业的含义；物业管理的概念；业主、业主大会、业主委员会的内涵；物业服务企业的含义及其特征；前期物业管理与物业管理的早期介入；物业管理相关法规；招投标的概念；招标人、投标人、招标代理机构各自的含义、享有的权利以及应履行的义务；招标、投标、开标、评标的含义及过程；海外招投标的起源与发展；我国招投标的发展历程；招投标制度对物业管理市场化、物业管理行业整体水平提高、物业服务企业公平竞争、房地产管理体制改革以及对合同双方利益的维护的意义。



思考与讨论
1．什么是物业？什么是物业管理？
2．怎样理解业主、业主大会与业主委员会？
3．什么是招投标？
4．简述海外招投标的发展概况。
5．简述我国招投标的发展历程。
6．讨论招投标制度对我国物业管理发展的意义。