第一章  物业设施设备管理与维修基础
学习目标
本章重点介绍物业设施设备的构成、物业设施设备管理的内容、物业设施设备的运行管理、物业设施设备的维修管理。
学习要求
1．掌握设施设备的构成，了解物业、物业管理、物业设施设备的含义。
2．掌握物业设施设备管理的内容，熟悉物业设施设备管理的概念、物业设施设备管理的目标与核心、物业设施设备管理与维修的特点、物业设施设备管理的要求，了解物业设施设备管理的意义。
3．掌握物业设备管理组织的设计原则，熟悉物业设施设备管理组织结构、物业设施设备管理制度，了解物业设备管理岗位职责。
4．掌握物业设施设备的运行管理、物业设施设备的维修管理，熟悉物业设施设备的保养管理，了解物业设施设备管理的发展。
第一节  物业设施设备
物业设施设备是房屋建筑的有机组成部分。物业设施设备的好坏直接影响房屋的住用水平，房屋建筑如果没有各种设施设备就很难满足人们生产、生活的需求，就不能体现其真正的使用价值。因此在物业管理中，房屋的设施设备管理是极其重要的组成部分，占据核心地位。现代科学技术提供的最新楼宇设施设备，成为物业提供一流服务的物质基础。要做好物业设施设备的管理工作，物业管理人员必须了解物业设施设备基础知识。
一、物业的含义
“物业”一词来源于英语“Real Property”或“Real Estate”，译为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，原是我国港、澳、粤地区对房地产的俗称，后逐步上升为规范化术语。“物业”的含义是指已经建成并具有各类价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等。在中国，物业特别指进入消费领域的房地产。
物业可大可小，可以是群体建筑物，如住宅小区，也可以是单体建筑物，如科技大厦、单体高层写字楼。物业还可根据区域空间作相对分割，如大物业可以划分为小物业，整个住宅小区中的某住宅单位可称为物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可称为物业。
在中国，一个完整的物业至少应包括以下几部分：
1．房屋建筑
包括居住、商业、工业等各种用途的房屋建筑。
2．配套设备
指房屋建筑中配套的专用机械、电器等设备，如电梯、空调、备用电源等。
3．配套设施
指与房屋建筑相配套的共用管线和公建设施，如上下水管、消防栓、强电（供变电）线路、弱电（通信等）线路、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园等）。
4．相关场地
指开发待建或露天堆放货物的地方，包括建筑地块、庭院、停车场等。
由上述物业的含义可以看出，单体的建筑物，即一座孤零零的不具备任何设施设备的楼宇，不能称之为完整意义上的物业，物业中的设施设备是物业的重要有机组成部分。 
二、物业管理的概念
国务院2007年8月26日颁布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，修订后的新《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”
物业管理的内容可分为四部分：
1．房屋的维修养护
指对楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础设施等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库等共用部位的维修、养护和管理工作。
2．房屋配套设施设备的维修养护
指对共用的上下水管道、落水管、垃圾箱、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等公共配套设施设备的维护与维修工作。
 
3．区域内环境卫生的维护
指对公共走廊、大厅、庭院等公共区域和相关场地的清洁、绿化工作。
4．区域内公共秩序的维护
指对所辖区域内人员和车辆的管理工作。
物业管理的本质实际上是在物业寿命周期内，为保障物业的价值，而对物业实施的管理和维护活动。由物业管理的概念可以看出，房屋设施设备管理是物业管理的四大任务之一，而且随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设施设备功能的要求越来越高，物业设施设备管理已成为物业管理的重中之重。只有保证房屋配套设施设备的正常运行，才能不断提高人们生产、生活的质量。根据我国《物权法》的描述，物业管理实际上是业主对建筑物内的专有部分以外的共有部分实施共同管理的行为。人们往往更关注维护公共秩序等综合性管理，而物业管理真正的内容，往往会被很多人忽略掉，那就是对设施设备的养护与维修，因为只有保证物业设施设备良好的养护与维修，才能有效地保证和延长物业的使用价值。
三、物业设施设备的含义
物业设施设备是指附属于房屋建筑，为物业的用户提供生活和工作服务的各类设施设备的总称，是构成房屋建筑实体有机的不可分割的重要组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。房屋建筑附属的基本设施设备，包括供水、排水、供暖、供冷、供电、燃气、电梯、消防、智能控制系统等。
随着城市现代化程度的提高，物业设施设备的种类日益增多，人们对物业设施设备功能的要求也越来越高，突飞猛进的信息产业不断应用于建筑设施设备中，物业建筑设施设备正向着先进、多样、复杂、综合性设施设备系统的方向发展。而且，在现代化城市中，物业设施设备已成为反映一个城市在经济、科技、文化、生活等方面发展水平的重要标志。
四、物业设施设备的构成
房屋设施设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设施设备。例如，一般住宅中的房屋设施设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设施设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还要有空调、自动报警器、电信服务等设施设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设施设备主要是由房屋建筑卫生设施设备、房屋建筑电气设施设备和智能化技术设施设备系统组成。
（一）房屋建筑卫生设施设备
（1）建筑给水设施设备。室内给水设施设备通常分为生活给水设备、生产给水设备和消防给水设备三类。
（2）建筑排水设施设备。建筑排水设施设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常，室内排水管道分为生活排水系统、生产排水系统、雨水排水系统三类。给排水设施设备主要种类有水泵、水箱水池、阀门和管网、沉沙井和化粪池。
（3）热水供应设施设备。热水供应设施设备是指房屋设施设备中热水供应部分，热水供应设备一般由加热设备、储存设备（主要指热水箱）和管道部分（热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道）组成。
（4）消防设施设备。消防设施设备是指房屋设施设备中的消防装置部分，如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设施设备。
（5）通风设施设备。通风设施设备通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设施设备等。
（6）空调设施设备。空调工程是采用技术手段把某种特定空间内部的空气环境控制在一定状态下，使其满足人体舒适或生产工艺的要求。通常包括制冷机、空调机、冷却塔、循环泵等设施设备。
（7）卫生设施设备。卫生器具是用来满足日常生活中洗涤等卫生要求以及收集排除生活、生产中产生污水的一种设备，主要包括浴缸、水盆、面盆、灶台、小便池、抽水马桶、冲洗盆。
（8）供暖设施设备。供热工程是以热水或蒸汽作为热媒或用热系统（如供暖、通风、空调等）提供热能的供暖系统和集中供热系统。集中供热系统主要由热源、热网、热用户三部分组成。
（9）燃气设施设备。供应城市居民生活、公共建筑和工业生产使用的燃气，燃气由城市的输配管网输送到用户室内的燃气管道，再通过室内的燃气管道与燃气用具相连提供给用户使用。燃气设施设备包括煤气灶、煤气管、煤气表、供气管网。
（二）房屋建筑电气工程设施设备
房屋建筑电气设备主要由以下几个部分组成。
（1）供电及照明设备。它是指给房屋提供电源及照明的各种装置。供电设备主要是指变压器房内的设备和配电房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。配电房内的主要设备有低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。此外，供电设备还包括配电干线、楼层配电箱、照明设备（包括开关、插座和各种照明灯具）。
（2）弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置，主要有通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、网络设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。
（3）运输设备。目前，建筑中主要的运输设备为电梯，电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要有传动设备、升降设备、安全设备、控制设备。
（4）防雷装置。为了防止雷电对建筑物和建筑物内电气设备的破坏，必须对容易受到雷电袭击的建筑物提供防雷保护。防雷装置由接闪器、引下线和接地装置三部分组成。
（三）智能化技术设备系统
智能建筑是以建筑物为平台，兼备信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统等，集结构、系统、服务、管理及其优化组合为一体，向人们提供安全、高效、便捷、节能、环保、健康的建筑环境。智能化集成系统是将不同功能的建筑智能化系统，通过统一的信息平台实现集成，以形成具有信息汇集、资源共享及优化管理等综合功能的系统。物业智能化技术设备系统主要由楼宇自动化控制系统（BAS）、通信自动化系统（CAS）和办公自动化系统（OAS）三大系统集成。上述三大系统既各成一套独立的完善系统，又具备一定的开放性，便于实现数据的共享，相互间经授权可作中分功能的监视和控制。其中，楼宇自动化控制系统又分为基本楼宇自动化控制系统（BAS）、保安报警系统（SAS）和消防报警系统（FAS）三个部分。
第二节  物业设施设备管理
一、物业设施设备管理的概念
物业设施设备管理是物业服务企业根据物业管理总体目标，对物业中的设施设备通过保养、维修等手段，保障物业设施设备可靠、安全、经济地运行，延长设备的使用寿命，以保持创造出最大的经济效益、社会效益和环境效益的技术管理和经济管理活动。　
二、物业设施设备管理的内容
物业设施设备管理工作一般由物业服务企业工程设备部门主管负责。
物业设施设备管理的内容可以按时间顺序划分为两个阶段的工作：第一阶段是从规划、选购到投产安装的前期管理工作；第二阶段是从设施设备运行到报废这一阶段的全部工作，这一阶段是物业服务企业管理工作的重点。
也可以按物业设施设备在其整个寿命周期中的运行状态划分为两个部分：一是物业设施设备的物质运行形态的技术管理，对于设施设备产生的磨损、疲劳、腐蚀和老化等进行修复、改造和更换等技术管理工作；二是将设备进行提取折旧，将设备成本逐步转移到服务成本中去的经济管理活动。
物业设施设备管理的具体内容如下：
 
（一）早期介入和承接查验管理
物业服务企业在房地产开发项目的筹划、规划、施工阶段，站在业主未来使用和物业服务公司维修便利、节约的角度，对项目提出意见，避免日后物业使用过程中可能产生的不足或缺陷。在承接查验时，应明确物业设施设备质量状况，分清质量责任。
（二）使用制度管理
使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制度。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备（如给排水、供电、电梯等）、季节性使用设备（如供暖供冷设备）、紧急情况下使用设备（如消防、自动报警设备）。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。
（三）安全管理
安全管理在物业设施设备管理中占有重要位置。物业服务企业通过安全教育，使员工、业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，要求维修人员参加学习培训并经考核合格后方可持证上岗，同时还要制定相应的管理制度，确保使用安全。
（四）维修保养管理
维修保养内容主要包括设施设备的定期检查、日常保养和维修等。
1．设施设备的定期检查
设施设备的定期检查是为了及时掌握设备的技术状态和完好程度而进行的检验和测量工作。常用的方法有日常检查、定期检查和点检。
（1）日常检查。日常检查是每天执行的例行维护作业，目的在于及时发现设施设备运行的不正常情况并予以排除。
（2）定期检查。定期检查是按规定的周期，对设备性能和精度进行全面检查和测量，目的在于发现和记录设备异常、损坏及磨损情况，以便确定修理的部位、更换的零件、修理的种类和时间，据此安排计划修理。
（3）点检。按照标准要求对设施设备的某些指定部位，通过人的感觉器官和检测仪器，进行有无异味的检查，使各部分的不正常现象能及早发现。其目的在于尽早发现设备的隐患，减少故障重复出现的次数。
2．设施设备的保养
物业设施设备的保养是指物业服务企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设施设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作，通常采用三级保养制（即日常维护保养、一级保养和二级保养）。
 
3．设施设备的维修
物业设施设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。
（五）技术档案资料管理
技术档案资料管理是设备的基础资料管理，这些基础资料包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。
（六）备品配件管理
备品配件管理为设备维修工作按时、按质完成提供物质保障，其意义可用最低程度来表示，即把突发性的故障所造成的停机损失减少到最低程度；把设备计划修理的修理时间和修理费用降低到最低程度；在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备资金压缩到最低限度。
（七）外包管理
外包分两方面：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业的公司，包括运行操作、维护保养、修理等工作；二是将某类维修、改造、更新工程进行外包。
（八）技术支持
技术支持是对个别具体问题寻求外界技术专家的帮助，如故障诊断、维修方案等，技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量、培养专业技术人才的有效方法。
三、物业设施设备管理的意义
随着城市现代化程度的提高，人们逐步要求在房屋建筑内部装设日臻完善的物业设施设备。物业设施设备管理水平直接影响着房屋的居住水平，影响着人们的生产和生活质量，所以做好这项工作具有重要意义。
（一）保障日常生产、生活秩序
日常生产、生活要想顺利进行，就得有上水、下水、供热、供气、供电等物业设施设备管理作保障。其中任何一项出现问题，人们的基本生活就无法得到很好的保证，更谈不上达到舒适的程度。从某种意义上说，舒适的日常生产、生活环境，来源于物业服务企业对物业设施设备良好的维护和管理。没有良好的运行和维护管理，物业设施设备就不可能给人们创造安全、舒适、可靠的生活环境，更谈不上安居乐业。
（二）促进物业的保值增值
物业设施设备的日常维护及维修，能够使房屋减少功能上的折旧，使房屋的价值能够抵御通货膨胀的影响而保值。同时，物业设施设备性能的提高加上小区环境、公共秩序的维护及周边环境的良性发展，还能使物业增值。相反，如果小区物业设施设备管理滞后，出现上水水质差并且不及时、下水不畅、电梯老化、暖气不热甚至出现溢水、电梯下坠等现象，都会破坏物业的社会形象，影响人们的正常生产、生活，使物业迅速贬值。
（三）提高居民的生活质量
现代科技应用于建筑领域，使人们的生活有了很大的改观，人们已不再满足于基本的生理要求，还将向更高层次的安全需求、精神需求发展。房地产开发企业以满足消费者更高、更深层次的需求为目标不断探索，这既改善了人们的生活状况，又提高了人们的生活质量。但如果要维持这种高水平的生活质量，就必须依靠物业设施设备管理来实现。因而，物业设施设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础，也是影响工商业发展和人们生活水平提高的重要因素。
（四）节约物业服务企业的经营费用
在经济效益方面，良好的物业设施设备管理，可以节约运行费用。计划性、预防性日常保养与维修，可使设施设备一直处于最佳运行状况之中，从而延长物业设施设备的寿命，提高使用效率。另外，在物业设施设备使用过程中，注意节约运行中的能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查修理费用，能直接降低成本，提高整体管理效益。
（五）强化物业服务企业的基础建设
由于物业设施设备管理是一种开放型的管理，直接面向广大业主，因此它的好坏直接显示出物业管理的好坏、管理服务质量的优劣以及技术水平的高低，从而反映出物业服务企业的形象。因此，搞好物业设施设备的管理，可以促使物业服务企业及时发现工作中的问题，不断提高服务质量和技术水平，从而强化物业管理行业的基础建设，促使物业管理向良性方向发展。
（六）延长设施设备的使用寿命
良好的管理，可以保证设施设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，并延长其使用寿命。物业设施设备会因长期使用、自然作用和使用不当等原因而发生磨损，但如果加强了设施设备的日常运行管理，可以避免因设备使用不当而引起的损坏，并保证其安全运行。加强设施设备的维护管理可以维持设施设备的性能，排除运行故障，避免事故的发生，从而延长设施设备的使用寿命，提高设施设备的使用效率。
（七）推动城市文明的建设和发展
现代化的城市要求物业达到经济、适用、卫生的要求，要避免环境污染，达到人与环境、生态的协调发展，而这一切都离不开物业设施设备管理。不同种类、不同功能的物业设施设备只有经过科学的运行管理，才能降低能耗，减少对环境的破坏，提高人们的生活质量，体现城市经济、文化和科学技术的发展水平和城市的文明程度。
 
四、物业设施设备管理的目标与核心
物业设施设备管理的总体目标是与物业服务企业的发展战略目标相一致的，即营造安居乐业的环境、促使物业保值增值。它的具体目标包括：确立“以人为本”的指导思想；建立先进的设施设备管理体制；提高设施设备的完好率、利用率；做好信息管理，提高设施设备运营的经济合理性；提升物业环境品质。
（一）确立“以人为本”的指导思想
物业设施设备管理应坚持“以人为本”的指导思想，保证设施设备的安全、经济运行，就是想业主之所想、急业主之所急，为业主提供方便、快捷的生产和生活服务，使业主的资产保值增值。
物业管理是一种以提供服务为主的业务，其宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和业主最大程度的满意。现代科学技术提供的最新楼宇设施设备，已经为业主提供一流服务奠定了物质基础。物业设施设备管理部门应具有服务意识，通过设施设备为用户服务，提供空调、照明、冷热水、通信、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”。物业设施设备管理的好坏直接影响物业服务企业的服务形象及整体的服务质量。
（二）建立先进的设施设备管理体制
物业设施设备管理体制是由物业服务企业对物业设施设备进行管理的过程中形成的相互作用、相互影响的各种关系的总称。只有形成一个逐渐完善的物业设施设备管理体制，才能保障物业设施设备的正常运行。
要建立先进的设施设备管理体制，首先必须明确物业管理目标并进行目标分解，同时利用系统工程的理论观点和方法，纵观总体和全局，实现物业服务企业、业主总体利益最大化；其次，要围绕目标建立管理机构，力求理顺关系、分工协作，提高工作效率；再次，要根据岗位订立职责；最后，要搞好设施设备运行的控制和信息反馈，及时发现问题、找出偏差，并通过对比、纠偏等活动，最终实现预定目标。总之，在物业设施设备管理的过程中，应不断地总结经验和教训，将好的经验形成制度传递下去，将存在的问题作为新的管理起点进行研究并最终加以解决，这样才能真正提高物业设施设备的管理水平。
（三）提高设施设备的完好率、利用率
物业设施设备管理的根本目标就是用好、修好、管好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率与完好率。要想使设施设备使用功能正常发挥、寿命长久，日常维护和定期检修是设施设备管理的核心。设施设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，在很大程度上取决于设施设备管理的质量。物业设施设备管理的质量一般用设施设备的有效利用率和完好率来表示。
良好的设施设备管理可以提高设施设备的有效利用率，但设施设备管理部门在追求较高的设施设备有效利用率的同时，不能任意削减必要的维护保养时间，也不能使设施设备长时间超负荷运行。
设施设备的完好与否是通过检查来评定的。一般地，其完好标准为：
（1）零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求。
（2）设施设备运转正常，性能良好，功能达到规定要求。
（3）设施设备技术资料及运转记录齐全。
（4）设施设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象。
（5）防冻、保温、防腐等措施完整有效。
对于评定为不完好的设施设备，应针对问题进行整改，通过维护、修理，消除不完好因素等手段，使其升级为完好设备。如果经过维修仍无法达到完好设备的要求，应该加以改造或者进行报废处理，不能任其长期处于不完好状态。
（四）做好信息管理，提高设施设备运营的经济合理性
由于计算机与网络的迅速发展，物业设施设备信息化、智能化发展迅猛，对信息的收集、存储、加工、整理、分析已成为物业设施设备管理的日常业务。因此，应做好物业设施设备的信息管理工作，及时了解掌握物业设施设备的运行和故障维修等状况。
物业设施设备的采购、安装、调试、使用是一个系统工程，应在保证安全、合理运行的前提下，降低系统运行成本，及时安排维护、预检修、定期强制维修等计划，使成本达到最低，这是物业设施设备管理应达到的目标之一。
（五）提升物业环境品质
各种物业设施设备运行的结果决定了物业的环境品质，目前所谈到的物业环境品质管理主要是指空气品质管理，包括对房间空气温度、湿度和空气流速，空间空气免受烟、灰尘和化学物质污染程度的管理。对它们进行管理的最终目的就是使用户得到满意的物业环境品质。物业设施设备管理应该充分促进空气流通，消除和控制室内污染源，强调对室内相对湿度的控制，防止尘埃和湿气的积累等。但是目前只有少数物业服务企业将物业环境品质列为管理目标。
五、物业设施设备管理与维修的特点
（一）与业主或非业主使用人关系紧密
要保证维修工作的顺利进行，除与外部有关单位和内部工种间的协调外，还须与业主或非业主使用人保持密切的联系。有时需停水、停电维修，有时需进入业主或非业主使用人房间内进行维修，给业主及非业主使用人带来不便，这就要求每一位管理者与维修人员处处体现服务精神，进行文明修缮，不断提高服务质量。
（二）维修费用大
相对于房屋建筑本身而言，房屋设备使用年限较短，它随着使用年限的增加，必然要发生有形损耗，需要进行维修。此外，由于新技术、新设备的出现，使房屋设施设备的无形损耗增加。这种无形的和有形的损耗，都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。另外，新型的、使用效能更高、更舒适方便、更能节能的设备一次性投资较大，维修更新这种设备的成本就更高。
（三）维修技术要求高
物业设施设备包含上水、下水、电气、运输设备、燃气、通信、供热、通风、计算机等多项内部功能，其对灵敏程度和精确程度的要求都较高。在物业管理范畴中，物业设施设备管理是管理难度较高、技术最为复杂的一项工作，它牵涉到十几个技术工种，其中工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合等构成一个复杂的系统。若组织不当，往往会出现各种问题，因此管理这支队伍要付出比其他部门更大的努力。而不同的设施设备管理，必须配备各自的专业技术人员，这也是物业设施设备管理技术含金量高的主要原因。
（四）突发性与计划性相结合
房屋设备故障的发生往往具有很强的突发性，这就使房屋设备的维修具有很强的随机性，很难事先确定故障究竟何时以何种程度发生。但同时房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又具有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外，房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修是分散进行的，而大修更新却往往是集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。
六、物业设施设备管理与维修的要求
物业设施设备管理与维修的基本要求主要包括：良好的服务质量、经济的管理费用、及时的维修，以确保设备的完好率和使用安全。
（一）建立专业的管理与维修队伍
1．配备设施设备管理部门及人员
要想实现物业设施设备管理的目标，首先应成立物业设施设备管理部门如工程部，然后根据不同的设施设备，分别配备各工种管理人员和技术人员，如供配电人员、给排水人员等。其基本要求如下：
（1）物业设施设备管理部门应及时制定维修计划、系统运行方案、抢修计划等，使各项工作有专人负责并保持相对稳定；对于不同工种的技术人员，应分别建立岗位职责制度。
（2）物业设施设备管理部门负责人应有物业设施设备管理实践经验，熟悉物业设施设备基本状况，并能及时了解最新物业设施设备科技动态，具有中级以上的技术、经济职称，有一定的业务水平和组织管理、决策能力，有岗位培训合格证书。
（3）物业设施设备管理部门的人员应精通本专业知识，以适应物业设施设备管理与维修工作的需要。 
2．明确分工与合作
设施设备管理部门与其他相关的部门应有明确的分工与合作。虽然设施设备管理部门相对比较重要，但与其他部门的合作也是必不可少的。一方面，各种设备的运行不仅是为用户服务的，同时也是为其他部门服务的；另一方面，有些部门，特别是销售、服务等“一线”部门，它们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过它们传达到管理部门。因此，物业设施设备管理部门应处理好与其他部门的关系，通过建立各级设备管理网络来开展各项工作。
3．有稳定可靠的对外协作渠道
应建立物业设施设备维修机构，并有稳定可靠的对外协作渠道，如与水厂、污水处理厂、热力电厂、市政、环卫、消防、公安机关等相关部门的联系与协作渠道。 
（二）制定管理与维修的岗位职责
根据物业设施设备管理的目标来设置任务，为完成各项物业设施设备管理与维修任务而设置岗位，有了岗位就要授权，明确职责。
（1）明确在整个物业设施设备管理与维修组织机构中的各个岗位及其工作目标。
（2）明确岗位的基本任务，如管理与维修计划的制定、计划的实施监督、实施中的纠偏、问题的处理等。
（3）明确岗位的考核、奖励与惩罚等。
（三）建立各项规章制度
物业服务企业规章制度要全面，并且能够贯彻实施。总体分为责任制度、运行管理制度、维修制度、其他制度等。
具体规章制度包括以下几个方面：
（1）设施设备承接查验制度。
（2）设施设备运行管理制度。     
（3）设施设备操作管理规程。
（4）设施设备维修与保养制度。
（5）设施设备检修制度。
（6）设施设备故障及事故管理制度。
（7）设施设备更新改造制度。
（8）设施设备经济管理制度。
（9）特种设备管理制度。
（10）设施设备考核制度等。
（四）明确设备技术管理的要求
设备技术管理的要求包括以下几个方面：
（1）主要设备技术档案齐全、完整。
（2）技术资料的保管符合有关技术档案的管理要求。
（3）加强各类设备在操作使用、维护保养、检查修理和更新改造中的安全技术管理，保证各类设备的有效利用率和完好率达到规定的要求。
（五）明确设备使用与维护管理的要求
设备使用与维护管理的要求包括以下几个方面：
（1）设备操作人员须经培训考核合格并领取操作资格证书后，才能凭证上岗操作，且应严格遵守设备安全操作规程。
（2）多班制连续运行的设备，操作人员要严格执行交接班手续。
（3）操作人员负责日常的维护保养工作，维护保养工作应达到清洁、整齐、润滑、安全的标准。
（4）设备润滑要做到“五定”（定人、定点、定时间、定任务、定质量），润滑记录及油库的收发记录应齐全、正确。
（六）明确设备检修管理的要求    
设备检修管理的要求包括以下几个方面：
（1）保持设备的完好状态，对不完好的设备有分析、有对策、有处理结果。
（2）检修人员应定期巡检保养。计划检修和计划外修理（故障修理）的记录要准确、齐全。
（3）合理编制设备大修计划。大修计划应包括停机安排、技术准备、备件准备、材料费用及检修工时的预计等。
（4）大修工作由设备部门负责安排实施、按期完成，完成后按有关标准进行验收，并履行验收交接手续。
（七）明确各种技术经济指标
各种技术经济指标应达到行业或上级主管部门规定的要求，这些指标包括以下几个方面：
（1）主要设备完好率。
（2）主要设备利用率。
（3）主要设备故障停机率。
（4）大修计划完成率。
（5）设备重大事故率。
（6）设备闲置率。
（八）明确设备经济管理的要求
设备经济管理的要求包括以下几个方面：
（1）设备管理全过程中应重视经济效益。
（2）按规定定额提取折旧费用，折旧费用应用于设备的更新改造。
（3）规定编制设备大修费用预算计划。
（4）设备部门应会同财务部门对维修费用进行考核、统计管理，并进行维修成本分析。
（5）做好能源核算工作，降低能源耗用量。
第三节  物业设施设备管理的组织与制度
要做好物业设施设备管理工作，实现预期目标，首先就必须有一个组织保障。物业设施设备管理组织是根据物业服务企业的任务和目标，设定管理层次和管理跨度，确定它们之间的分工协作关系，明确各岗位职责和权限，并规定它们之间以及与企业其他部门之间的信息沟通方式，以最大的管理效率实现设施设备管理目标。
一、物业设施设备管理组织的设计
由于物业服务企业的规模不同、经营对象不同，因此，物业设施设备管理组织机构也不同，一般应遵循的原则包括以下几个方面：
1．集权和分权的原则
物业服务企业的设施设备管理部门一方面要服从公司领导的统一管理，另一方面要建立部门内部的统一领导、分级管理体制，在部门内部形成一个指挥等级链，实行逐级授权。
针对现代物业设备管理工作任务、技术和经济情况越来越复杂的特点，设施设备管理部门在服从公司统一领导的同时，要加强咨询和参谋的作用，成为企业领导指导决策配合得力的助手。
2．分工与协作的原则
为了提高设备管理工作的质量和效率，有利于创新，物业设备管理工作要进行专业分工。过细的分工，往往容易造成机构重叠、各自为政，不利于相互配合，不利于共同完成任务。因此，设备管理分工要根据物业的大小、设备的多少、任务量的繁简适当地进行，在分工基础上做好协调和配合工作。
3．精干高效的原则
目前，在国内物业设施设备管理成本中，约有40%为各级工作人员的工薪支出，因此，制定一个最有效率的设施设备管理人员编制对降低设施设备管理的成本和提高效益至关重要。只有一专多能、机构精简、人员精干，设施设备管理工作的效率才会提高。
4．管理层次和管理跨度相一致的原则
所谓管理层次，是纵向管理系统从最高管理层到最低管理层所划分的等级数量。对于大中型物业服务企业的设施设备管理组织有三个层次，即部门最高管理层、中间管理层和作业管理层。所谓管理跨度，是指一个领导者直接有效地指挥下属的人数。管理幅度应适当，如果过大，管理者由于时间、精力有限等原因可能管不过来；如果过小，又会造成人才浪费和管理层次增多。管理跨度和管理层次之间具有相互制约的关系。在总人员不变的情况下，管理跨度大，管理层次就少；管理跨度小，管理层次就多。管理组织系统是在划分管理层次的基础上建立起来的，而组织规模在相对稳定的情况下管理层次的划分，又是根据适当的管理跨度来确定的。
5．工作丰富化原则
工作丰富化也是物业服务企业设施设备岗位设置不容忽视的一条原则。在岗位设置中，容易过分强调岗位和工作分工的专业化，造成每一个岗位的工作内容过于固定、呆板，这种设计不利于员工的成长，也不利于员工主观能动性的发挥。而工作丰富化是指工作内容的纵向扩展，使员工所做的工作具有完整性，增强员工的自由度和独立性，增强员工的责任感，及时提供工作反馈，以便员工了解自己的绩效状况，并加以改进。
6．弹性和流动性原则
由于物业的不可移动性、差别性、投资性和受政策影响等特点，使物业设施设备管理活动有着特殊性，要求管理工作和组织机构随之进行调整，以使组织机构适应不同物业设施设备管理的变化。这就是说，要按照弹性和流动性的原则建立组织机构，不能一成不变。要准备调整人员及部门设置，以适应外部环境变动对管理机构流动性的要求。
二、物业设施设备管理组织结构
管理组织结构是指管理组织的具体形式，组织结构的设置，规定了分工、协作、层次、跨度、岗位和编制。物业设施设备管理组织是物业服务企业管理组织的一个组成部分，一般情况下，物业设施设备管理工作主要是由物业服务企业的工程部来承担的，物业设施设备管理组织结构类型根据物业服务企业的历史条件、企业规模、经营方式、专业化协作程度、物业设备拥有量、设备复杂程度、设备管理任务的多少和难易程度等可以是多种形式，目前比较成熟的类型有以下三种模式：
 
（一）直线制模式
“直线制”模式如图1-1所示，这种组织结构的特点是机构简单、人员少、决策迅速。整个设施设备管理工作只分运行及维修两大部分。运行组负责保证设备正常运行所必需的值班工作，可以划分为管理不同专业设备的若干个小组，如空调组、锅炉组、水泵水处理组等。而万能维修组则作为机动部队负责一切紧急及计划维修。为了最大限度地减少人员开支，万能维修组的成员一般为“多面手”，能应付各类设施设备日常维修工作。专业工程师一般由电气工程师和机械工程师组成，他们受部门经理的直接领导，负责解决各管理组遇到的所有技术问题。
 
图1-1  直线制组织结构示意图
这种结构的优点是能减少人员的重复次数，并减少不同班组间扯皮的现象。但其缺点是专业性不足，对于较复杂的设施设备管理问题可能不能应付。这种组织结构适用于以常规建筑设施设备为主、比较小型的或专业性要求不高的物业设施设备管理工作。
（二）职能制模式
“职能制”模式如图1-2所示，这种组织结构的特点是按照专业进行任务分工，管理与维修人员各司其职：强电组负责供电系统、低压电器的管理；暖通组负责空调、通风、供暖系统的管理；给排水组负责给排水系统的管理；弱电组负责弱电系统的管理；综合管理组负责设施设备的综合管理和资料整理工作。各组中配备必要的值班人员、维修人员和管理人员，由工程部经理统一负责。这种结构适用于设施设备管理相对复杂、“直线制”难以应付的设施设备管理工作，目前在大型的物业管理公司中被较多采用。
 
图1-2  职能制组织结构示意图
这种结构的优点是可以发挥专业特长，提高管理质量和管理水平。但是由于各组人员分别受不同的管理者指挥，当出现需要若干组人员配合解决的综合设备问题时，常常会出现时间上不同步、配合不当、问题解决不及时等问题。故它的最大弱点是班组众多，操作比较复杂，各班组间必须高度地合作才能发挥其真正的作用。
（三）矩阵制模式
“矩阵制”模式如图1-3所示，这种组织结构是在职能制模式的基础上发展而来的，它借鉴了项目管理的思想。维修人员平时仍编于各专业班组内，只是在执行紧急或计划综合设备维修任务时，才根据急修项目成立急修组，由“急修组”统一调配各班组中的人员，组成“急修组”，这类似于项目管理中的攻关小组。“急修组”的成员接受“急修组”管理者的统一领导，急修组在任务结束后暂时解散，其成员仍返回原工作班组。
 
图1-3  矩阵制组织结构示意图
这种组织结构的优点是克服了职能制管理模式的缺点，能够采用灵活调配的办法充分利用各维修人员的时间，使不同班组的成员能够在同一时间受到统一领导，面向对象，解决问题，同时亦不会失去维修的专业性，适合一些较大型的物业使用。
三、物业设施设备管理的岗位职责
（一）工程部经理职责
工程部是为满足客人的舒适、安全和方便提供服务，直接给客人留下企业服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部、销售部、保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。工程部经理是进行管理、操作、保养、维修，保证设备设施正常运行的总负责人。其主要职责包括以下几个方面：
（1）直接对企业总经理负责，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度，制定物业设施设备管理工作的具体目标和政策。
（2）定期编写月、周报告，运行报表等，收集有关资料和数据，为管理决策提供依据。
（3）负责物业设施设备从规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。
（4）加强完善设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划，预防性试验计划（月计划、年计划）并负责有组织有计划地完成各项工作；控制费用，提高修理的经济效果。
（5）在安全、可靠、经济、合理的前提下，及时供给各设施设备所需的能源（水、电、油、气等），做好能源节约工作，降低各方面物资消耗。
（6）制定物业设备管理维修的各项规章制度的技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。
（7）组织人力、物力，及时完成住（用）户提出的请修要求，处理问题和投诉，及时纠正不合格现象，控制日常工作质量。
（8）经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平；负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座、知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。
（9）负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。
（10）完成上级交办的其他工作。
（二）各技术专业主管职责
空调、给排水、强电、弱电等各技术专业主管在部门经理的领导下，各司其责，完成上级安排的工作。
（1）负责编制所管设施设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的实施，并检查计划的完成情况。
（2）督导下属员工严格遵守岗位责任，严格执行操作规程，检查下属岗位职责以及操作规程、设备维修保养制度的执行情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作。
（3）熟悉所管系统设施设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。
（4）组织调查、分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防止事故的再次发生。
（5）及时掌握本专业科技发展新动态，及时提出推广新技术、新工艺、新材料建议，报上级审批后组织贯彻实施。
（6）完成上级交办的其他工作。
 
（三）各技术工种员工职责
（1）服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务。
（2）自觉遵守公司的各项规章制度、操作规程，认真操作，保证安全生产。
（3）按规定填写各类记录表格，并定期交资料员存档。
（4）努力工作、学习，不断提高思想素质和技术水平，保证优质服务。
（5）完成上级交办的其他工作。
四、物业设施设备的管理制度
物业设施设备的管理制度包括以下四个方面：
（一）责任制度
责任制度包括各级岗位责任制度、记录和报表制度、报告制度、交接班制度、重要机房（如变配电房、锅炉房、电话机房、电梯机房、发电机房等）的出入登记制度等。
（二）运行管理制度
运行管理制度包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、安全文明运行制度等。此外，特殊设备需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。
（三）维修制度
维修制度包括日常巡视检查及保养制度、定期检查及保养制度、计划检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度、维修费用管理制度、设备报废制度等。
（四）其他制度
其他制度包括承接查验制度、登记与建档制度、节能管理制度、培训教育制度、设备事故管理制度、员工奖惩制度、承租户和保管设备责任制度、设备清点和盘点制度等。
物业服务企业必须根据承接查验物业的状况，逐步完善各项管理制度，从而有效地实现专业化、制度化的物业设施设备管理。
第四节  物业设施设备运行维修管理
一、物业设施设备的运行管理
（一）制订合理的运行计划
根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，这些内容应根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化进行调节，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。
（二）配备合格的运行管理人员
物业服务企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。操作人员必须参加技术教育、安全教育和管理业务教育等培训，熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备，供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。
（三）提供良好的工作环境
工作运行环境不但与设施设备的运转、故障发生的次数、使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。
（四）建立健全必要合理的使用制度
（1）实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。
（2）对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。
（3）操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。
（五）设施设备的状态管理
1．设备的检查
设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量并缩短维修时间。
2．设备的状态检测
设备的状态检测分为停机检测和不停机检测（又称在线检测），是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态检测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。
3．定期预防性试验
对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题，消除隐患，安排修理。
 
4．设备故障诊断
在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态。设备诊断是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。
二、物业设施设备的保养管理
设施设备在使用过程中会产生松动、磨损、发热等各种故障，时间久了会影响设施设备的正常使用，严重时甚至会酿成事故。因此，物业服务企业要经常对使用的设施设备进行保养和调正，防患于未然。
（一）设施设备保养方式
设施设备保养方式主要是清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
1．清洁
大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设施设备的清洁工作看似简单，实际上是保养工作中很重要的一个方面。
2．紧固
设备运转相当长一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直至螺帽脱落、连接尺寸错位和设备位移以及因密封面接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度。在紧固件调正时，用力应该均匀恰当，紧固顺序按规定进行，以确保紧固的有效。
3．润滑
润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，以确保润滑工作的正常开展。
4．调正
设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的。因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以紧固。
（二）设施设备保养制度
设施设备保养实行三级保养制度，具体内容包括日常维护保养、一级保养和二级保养。
1．日常维护保养
按照设施设备的维修保养规程来进行，重点是清洁，润滑，紧固易松动的螺丝，检查零件、部位的完整。日常维护保养是各类保养的基础，应保持经常性，并严格制度化。日常维护保养的内容包括操作人员的定机保养、周末维护、换季保养以及专业维修人员的巡回检查。
操作人员的定机保养，是每天的例行保养。操作中严格按设备操作规程使用设备，尤其要注意设备运转时发生的声音、振动、温升、异味和压力等指示信号，发现问题及时处理或报告，交接班前将设备状况记录在交接班簿上。
周末维护保养是日常维护保养的一种，它要求操作人员和维修人员在周末和节假日前对设备进行较彻底的清扫、调试和润滑。它的主要内容与定机保养相同，但所要求的范围及程度均高于定机保养。
换季保养是指与季节关系密切的空调设备的保养，其维护、保养工作一般利用春秋两季的空闲时间，更换易损件、加固螺丝、补充润滑油、灌新水等，保证空调系统制冷、制热功能的正常发挥。
专业维修人员的巡回检查是由专业维修人员检查操作人员对设备使用是否合理，机器运转情况是否正常，督促值班工人完成保养设备的任务，发现有违章操作的，应立即予以制止，遇有小故障时，应协同操作人员一起调整、处理，使设备经常保持正常的运转状态。
2．一级保养
一级保养是根据设备的磨损规律，按预先编定的计划进行保养。一级保养比日保的范围更广，不仅由操作者对设备各部位普遍进行清洁、润滑和拧紧，还要部分地进行设备部件的调整。
3．二级保养
二级保养是对设备进行内部清洁、润滑，局部解体进行检查、修理和调整。其工作内容有：更换或修复部分磨损件、局部刮研磨损部位和填补划痕、清洗润滑系统和换油、检查和修理电气系统等。
三、物业设施设备的维修管理
（一）编制物业设施设备维修计划
（1）明确目标，提高设施设备性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行。
（2）收集各类图纸、图样、记录表格以及其他技术档案资料、以往运行资料、技术诊断资料等。
（3）根据技术的可行性分析、资源的可利用性分析、资金的安排、用户的需求，编制各类计划。
（4）维修计划应包括维修养护的对象、维修养护的责任人、维修养护的标准、维修养护的方法以及维修的效果的验证。
（5）确定计划，接受业主的问询。
（二）做好维修前的准备工作
1．修前预检
修前预检是对待修物业设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。
2．修前工艺准备
修前工艺准备是根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。
3．其他准备
其他准备包括对材料及零备件，专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备维修前的准备工作。
（三）分清维修的类型 
物业设施设备维修根据设施设备的破损程度可分为以下几个方面：
1．设施设备更新和技术改造
设施设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，因其技术性能落后、效率低、耗能大或污染日益严重，需要加以更新，以改善技术性能。
2．大修工程
大修工程是指对物业设施设备定期进行全面检修，对设备全部进行解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能。大修时更换率一般超过30%。
3．中修工程
中修工程是指对设施设备进行正常的和定期的全面检修，对部分设备进行解体修理和更换少量磨损零部件，以保证能恢复并达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转，其更换率为10%～30%。
4．零星维修工程
零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修以及为排除运行故障而进行的局部修理。
5．故障维修
故障维修通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障，检修人员所采取的紧急修理措施，通过排除故障，使设备恢复功能。
6．设备维修日常工作
设备维修日常工作，包括制定定期维修计划，接听、接待业主报修，准备经常性修缮材料等工作。
 
（四）组织维修的控制
要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：
1．质量的控制
对维修养护质量有影响的人工、材料、设备、资金、技术等要素进行有效控制，建立质量保障体系，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量   标准。
2．进度的控制
物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，又有利于降低成本。
3．成本的控制
通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。
（五）验收和存档
物业服务企业应该根据设施设备维修养护项目的实际情况，采取适当的验收方式。同时考核维修养护工作计划的完成情况、维修养护达到的工作质量标准、维修养护工作的效率、成本控制的效果，并将维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等存档。
第五节  物业设施设备管理的发展
物业设施设备管理是随着社会生产力的发展、科学技术的进步而逐步发展起来的。在中国，物业设施设备的发展历程和房地产业、建筑业的发展密切相关，尤其和房地产制度改革息息相关。
一、物业设施设备管理的发展历程
新中国成立—1978年，由于实行计划经济，建筑业、房地产业发展缓慢。根据行政命令，由国家、单位投资建造房屋，房屋是福利品而不是商品，房屋的所有权归房管局或单位，个人只拥有使用权，房屋的维修也理所当然地由房管局和单位承担，物业设施设备很少，更谈不上专业的物业设施设备管理。
1978—1990年，城镇住房制度改革处于探索、试点阶段，房屋实现了“三气”，即电气、煤气和暖气，已具备了基本的物业设施设备。但由于房屋以公有房屋为主，单位负责房屋设施设备的维修，物业设施设备处于传统管理阶段。房屋设施设备坏了找单位修，管理主体虽然解决了，可维修资金难于落实，因而物业设施设备老化，故障多、问题多。
1991—1994年，我国全面推进住房制度改革，房屋逐渐商品化，房屋配置逐渐完善，物业达到“七通”，即上水通、下水通、电通、路通、煤气通、暖气通、通信通，最大限度地满足了消费者的需求，实现了从没有或者很少、很简陋到物业设施设备完善、很复杂，从手工操作、操作人员自己修复到需要专门的检修人员对设备进行专门管理的转变。
1994—至今，物业设施设备越来越先进，物业设施设备管理的要求也越来越高。随着社会的发展，物业设施设备正逐渐走向智能化、专业化、现代化的道路，并逐步与国际     接轨。
二、现代设施设备管理
从我国的物业设施设备的发展历程可以看出，物业设施设备管理经历了传统设施设备管理阶段和现代物业设施设备管理两个阶段。
传统设施设备管理主要着眼于设施设备的故障维修，即保证物业设施设备能够正常运行，设施设备管理的各个环节相互脱离。在设备采购中因受计划经济的限制，设备及备件的采购比较困难，供求不平衡往往导致采购的设备本身不符合要求。在设施设备的使用过程中，传统的设施设备管理不重视预检修和定期维修的工作，等到设施设备出了故障时只能停机进行修理。另外，设施设备的检修时间长、效率低、质量差。
现代设施设备管理就是以科学管理为基础，按现代科学技术的理论、方法和手段来研究和处理设施设备管理工作的规律性问题，使设施设备管理工作更趋完善的管理方法。现代设施设备管理是强调全员、全方位、全过程的综合管理。
（一）全员管理
全员管理指凡是涉及设备的规划、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、更新改造等工作的所有部门和有关人员均应参加设施设备管理活动。管理所需的知识与技术从单纯的建筑物本身的水暖电设备延展到与建筑、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关人员，承担物业设施设备管理工作的部门也从单一的设施设备运行维护部门发展到需由多部门交叉、协调，进行复合管理的部门。全员管理能以最少的资金、人力、设备、材料获得最满意的物业设施设备管理水平。
（二）全方位综合管理
全方位综合管理包括技术上要求设备始终处于最佳的运行状态，提高设备系统在整个寿命周期内的综合效率，经济上力求使设备在一次投资、运行、能源、维修及管理上耗用的费用最低。全方位管理就是设备的技术管理与经济管理有效结合，保证设备在整个寿命周期内的最佳效用能得到充分发挥。
（三）全过程综合管理
全过程综合管理指对设备的设计、制造、采购、安装、调试、使用、维护保养、检修、更新改造和报废的整个过程进行技术方面和经济方面的管理，并把其中的各个环节有机衔接起来，使之成为贯穿该设备整个使用寿命周期的全过程系统管理。
国外在20世纪80年代末90年代初将物业设施设备管理从传统的物业管理范围内脱离出来，将其视为新兴行业，称之为物业设施管理（Facility Management，FM）。其内涵为从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作生活场所并为环境保护作出贡献。
同时，现代物业管理强调从物业业主、管理者、使用者的利益出发，对所有的设施设备与环境进行规划、管理，以保持业主高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类的生活环境进行规划、改造和维护管理为中心工作。
三、物业设施设备管理的发展趋势
随着社会的进步，物业设施设备的维修和管理总体向专业化、社会化、集中化、规范化的方向发展，具体体现在以下几个方面：
（一）早期介入
导致国内物业设施设备管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上的脱节。建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。施工方在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配。在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物业服务企业通常在建设后期或建成后才接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少。设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个系统的工程跟进和熟悉过程。
物业设施设备早期介入，指物业设施设备在设计、规划、施工过程中，物业管理人员从业主使用角度、物业管理维修角度，提出合理的意见，及时变更设计、更换材料、预留检修口等。同时，设施设备管理者的早期介入，可以使之更好地了解物业设施设备的安装、施工状况，为日后的设施设备管理打下基础。
（二）注重节能管理
在设计阶段，各项设施及设备的选型应选择能效比较高的设备。采取节能措施和新技术通常引起一次性投资的提高。但若通过比较，增加的投资在寿命周期内能收回，且在寿命周期剩余的时间内所节省的运行费用大于所增加的投资，则值得采用。节能主要是靠提高能源的利用效率，而不是以降低对用户的服务品质来实现。随着社会整体经济水平的提高，用户对舒适度的要求逐渐提高，提供优良的水、暖、电、通信等建筑设施设备的使用环境已成为提高第三产业生产效率的重要手段，这就必须在节能和优良的工作和生活环境之间寻求平衡。因此，在保证物业环境品质的前提下，提高能源的利用效率，就意味着可以节省大量能源和减少资源开发所付出的环境代价。
（三）物业设施设备管理成本增加
物业设施设备营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大。但至今仍有相当一部分物业管理人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些人力成本较低的空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。随着现代科学技术的应用和建筑智能化建设的推进，信息化、高科技含量的现代建筑设备正快速进入各种物业，自控、网络、通信及视频设备管理已成为物业设施设备管理的重要内容，这势必将加大物业设施设备的管理成本。
（四）管理专业化、社会化
物业管理是涉及面非常广、专业化程度比较高的工作。物业服务企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业服务企业自己来承担。为了提供高效优质服务，减少开支，创造良好的社会效益和环境效益，物业服务企业可以将物业管理区域内的一些关键设备、安全性设备及技术难度高的设备的专项服务委托给专业性服务企业，如将锅炉、电梯等特种设备委托给锅炉专业制造厂、专业电梯维修公司管理，既提高了设备的安全性又解决了技术难度高、技术人员缺乏、自己维修成本高等问题。
（五）管理信息化、智能化、自动化
在现代物业管理工作中，对设备的运行管理已经可以完全摆脱单凭经验和手工操作的传统模式，计算机辅助运行管理系统（Computer Maintenance Management System，CMMS）成为建筑自动化系统（Building Automation，BA）的重要组成部分。目前已出现了专门的物业设施管理信息系统（Property Facilities Maintenance Management Information System，PFMMIS）。这个管理信息系统的目标是建立高质量、现代化和数字化的设施设备管理信息系统，为网络社区提供各种物业支撑，并为网上物业服务提供必要的物业设施设备信息和维护解决方案。
（六）集中化与规范化
随着物业设施设备管理的专业性、复杂性的逐步提高，社会上逐步形成各种形式的物业设备技术中心、保养中心、维修中心、备件中心、管理中心等服务性行业。这些服务中心有良好的专业技术和服务规范并逐渐形成服务网络。这种发展方向会使物业服务企业成为高效精干的智能密集型企业，如果发生较大的故障，只需一个电话，服务中心就能解决。
总的来讲，物业设施设备管理产业化和市场化是发展的必然趋势，高起点、高技术的物业设施设备管理在中国还是空白，在国外也是起步不久。中国作为世界上最大的建筑市场和设备市场，在设施设备管理领域实现科学化、规范化，发展物业设施设备管理产业是大势所趋。


本 章 小 结
要想做好物业设施设备管理与维修，首先必须了解物业、物业管理、物业设施设备、物业设施设备管理与维修的相关知识，懂得物业设施设备的构成、物业设施设备管理的内容、物业设施设备的运行管理、物业设施设备的维修管理等相关内容。
课 堂 实 训
通过本章的学习，同学们熟悉了物业设施设备管理与维修的基本知识，通过查阅网上相关资料，走访物业服务企业，最后讨论：物业设施设备管理与维修的重要性，现阶段存在的主要问题以及解决这些问题的对策有哪些？
思考与讨论
1．物业设施设备有哪些分类？
2．物业设施设备管理包括哪些内容？
3．物业设施设备管理的意义是什么？
4．物业设施设备管理的基本要求有哪些？
5．物业设施设备管理的目标是什么？核心是什么？
6．物业设施设备管理与维修有什么特点？
7．物业设施设备管理的要求是什么？
8．物业设施设备管理组织的设计原则是什么？
9．物业设施设备管理组织的结构形式有哪三种？
10．物业设施设备的运行管理包括哪些内容？
11．物业设施设备的保养管理包括哪些内容？
12．如何进行物业设施设备的维修管理？