第一章  物业估价概述
学习目标
1．掌握物业及物业估价的概念。
2．掌握物业的基本属性和物业估价概念的基本要素。
3．了解物业估价的主要特征和应用领域。
4．了解物业估价的现实意义。
导言
2009年6月27日，上海市闵行区“莲花河畔景苑”发生倒覆事故。一时间，“莲花河畔景苑”闻名全国。受政府相关部门的委托，上海城市房地产估价有限公司对“莲花河畔景苑”住宅小区在建工程的市场价格进行了评估。8月21日公布的估价结果显示，小区内未倒覆的在建楼房估价时点为2009年6月27日，评估价格区间为15 300元/m2至19 676元/m2；倒覆的7号楼估价时点为2009年8月13日，评估价格区间为18 111元/m2至21 348元/m2。由于已售楼房的市价直接影响到开发商的赔付金额和购房者的利益，因此这份评估报告的公正性备受关注。
第一节  物 业 概 述
随着改革开放的逐步推进和市场经济的不断完善，物业估价作为新兴事物正迅速发展壮大。“莲花河畔景苑”工程的价格评估表明，在今天的中国，物业估价已不再是可有可无，而已经成为经济生活中必不可少的一部分。为了准确、科学地研究物业估价问题，有必要首先对与物业估价有关的一些基本概念和基本问题进行系统学习。
一、物业的含义
在古代，就存在有关“物业”的法律界定，最早可以追溯到宋代。宋代立法中对动产和不动产进行了区分，一般称动产为物、财或财物，称不动产为业、产或产业，进而将“物”和“业”二字连用，形成“物业”一词，用来作为动产和不动产的统称。因此，就汉语“物业”一词本意而言，指人们居住劳作活动所依赖和所利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的财产，包括动产和不动产在内。
现代意义上的“物业”一词是在20世纪70年代末伴随着物业管理业在我国大陆的兴起，由我国香港传入的。我国《香港房地产法》中对“物业”的解释是：“物业是指单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。” 可见，我国香港地区对“物业”概念的外延界定是较为广泛的。而在我国大陆，“物业”一词普遍出现在建设部 及各地方制定的物业管理办法中，对其比较认可的定义是：“物业指业已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地”。
从物业管理的实践出发，上述定义是正确的，因为现实的物业管理中所涉及的“物业”绝大多数如此。但是，从估价的角度来看，上述“物业”的定义就有失偏颇。
首先，物业并不一定包括房屋，例如，城市中一块尚待开发的空地以及农田、海域、矿藏、山林、桥梁、隧道等都应该算作物业，对其价格估算的意义重大，而且无论我国古代的定义或香港的现代定义都清楚地体现出了这—点。
其次，对“物业”的定义不能仅仅从物质实体层面上考虑，更重要的是要看到其法律方面的含义，即权利问题。一个权利不清或权利受限的物业，其价值是不明的；相对于完全产权的物业来说，其价值是下降的。
综合考虑以上因素，我们对物业给出以下定义：物业是指某一具体的土地或建筑物或其他地上定着物以及相应的物权，也指某一具体的土地、建筑物和其他地上定着物的综合体以及相应的物权。
对“物业”定义中的相关概念解释如下：
首先，这里的土地可以从广义上来理解。它是由上层的空气、地表的植被，以及地表以下的土壤、地质沉积物和地下水这些因素组成的层状集合体。 上面我们列举到的城市中一块尚待开发的空地以及农田、海域、矿藏、山林都可以看作土地的一部分。
其次，建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆等；还可以指单元性物业，如一套住宅单元，一处高尔夫球场等。建筑物包括房屋和构筑物，二者均指人工建筑而成的物，因此是同一层次的，二者之间的区别主要有以下两点： 
（1）人们是否直接在里面进行生产或生活活动。通常直接在里面进行生产或生活活动的，一般为房屋；不直接在里面进行生产或生活活动的，一般为构筑物。
（2）是否有门、窗、顶盖。有门、窗、顶盖的，一般为房屋；没有门、窗、顶盖的，一般为构筑物。当然有时对于亭子、宝塔、栈桥之类的建筑物，称其为房屋似乎不妥，称其为构筑物似乎也不妥，一般只好直呼其为建筑物。
最后，其他地上定着物也称其他土地附着物、附属物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，在物理上不可分离；或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的；或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能；或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等，应属于其他地上定着物的范畴。若仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，例如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，则不属于其他地上定着物。
为了后续估价方法阐述的方便，我们将建筑物和地上定着物合称为广义的建筑物，简称建筑物。
英语中与“物业”有关的词有 “Property”、“Real Property”、“Estate”或“Real Estate”等。“Real Property”和“Real Estate”也是有区别的：“Real Estate”是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋；而“Real Property”则是指“Real Estate”及其所附带的各种权益。即“Real Estate”是狭义的房地产概念，“Real Property”则是指广义上的房地产概念，包括房地产实体本身以及隐含于房地产实体中的各种经济利益和各种权利，如所有权、使用权、租赁权和抵押权等。
再看“Property”，其含义是“财产、资产、拥有物、房地产”等，它涉及的范围显然比“Real Property”还要更广泛些。
经过检索和调查，我们发现国际上许多著名相关机构用“Facility”代替“Property”表示“物业”，如国际建筑研究与建筑文献委员会（International Council for Building Research Studies & Documentation，CIB）和国际物业管理协会（IFMA）。
“Facility”的含义是“使工作便利的工具或环境、设备、设施等”，可以包括车、船、航空设备等交通工具，图书馆、实验室等研究设施，跑道、游泳池等运动设施，机器、机械等生产设施，当然也包括厂房、办公楼、住宅等房地产。“Facility”含义涉及的范围似乎比“Property”、“Real Property”、“Estate”或“Real Estate”更加广泛，类似于我国古代对物业的解释。
 
二、物业的属性
属性是事物本身的性质，是一事物区别于其他事物的特征。物业的属性包括自然属性和社会属性。掌握物业的基本属性，对于正确理解物业估价的理论和方法具有重要意义。
（一）物业的自然属性
物业的自然属性又称物业的物理属性，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的  性质，是物业社会属性的物质内容和物质基础。物业的自然属性有多种表现，主要有以下几种。
1．物业的二元性
绝大多数情况下，物业为土地和建筑物的统一体，兼有土地和建筑物两方面的物质内容，即表现为二元性。建筑物总是建造在土地上，成为土地的附属物，而土地的效用则借助于建筑物得以充分发挥。物业的二元性，决定了其价格必然受土地和建筑物的各种性质的影响。
2．物业的有限性
天然的土地资源是有限的，人类可以用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限，只能在有限的土地上开发建设有限的物业。因此，要充分发挥每一物业的功能和价值，为社会、为人类创造财富。
3．物业的固定性
物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。地球上任何一块土地，其位置基本是固定不变的；建筑物及其附属设施均建在土地上，与土地牢固地连接在一起，因而也就有了固定的位置。物业的固定性，决定了其独特的自然、经济条件，形成物业产品的多样性或单件性，即一般不可能找到完全相同的物业。
4．物业的耐久性
建筑物一旦建成，在正常情况下，其物理寿命可达数十年甚至上百年、几百年，可供人们长期使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，一边流通，一边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长时间内多次收回。
（二）物业的社会属性
物业的社会属性也称为物业的社会经济属性，是经过一定历史发展阶段，人类对物业实体加以利用后而赋予它的新属性，是在自然属性基础上形成的属性。主要包括以下内容。
1．物业的权属性
物业的权属性，是指物业在法律上有着明确的权属关系。相对于动产，物业权属的重要性尤为显著。物业的固定性使得物业交易只能以其产权为交易标的，即在市场上可以流转的只能是与物业实体有关的各种权利，而不是物业实体本身。因此，对物业权属的界定以及相关法律的制定，是物业交易顺利进行的重要保障，而且经济愈发达，人们在物业上发生的关系愈多，需要创设的物业权利就越多。物业权利体系主要包括所有权和使用权以及由此派生出的转让权、出租权、抵押权、典权和地役权等他项权利，形成一组权利的集合，不同的权利状况对物业价值有不同的影响。因此在物业估价中，必须十分清楚待估价物业的权利状况。
2．物业的商品性
物业的商品性是由物业的价值和使用价值决定的。除了作为自然物的土地外，现实中的物业均凝结了人类的劳动，因而物业具有价值；作为自然物的土地，虽然不是人类的劳动产品，但由于土地所有权的存在，便使其具有了一定的经济价值。特定的物业都具有满足人类某种需要的属性，这就是物业的使用价值。物业的买卖、租赁、抵押等交易活动必须遵循价值规律，使物业的价值和使用价值得以充分体现，同时也就实现了物业的商品性。
3．物业的稀缺性
物业的稀缺性主要指相对于人类的需求而言，物业的供应是不足的。随着城市人口数量的不断增长以及人们生活水平的不断提高，人们对物业的需求也日益增长，这既表现为数量方面的增加，也表现为质量方面的提高。但是，土地数量的有限性和位置的固定性等自然属性决定了物业的供应永远不能完全满足人类的上述需求，形成物业供应方面的相对不足。物业的稀缺性也成为物业价格居高不下的一个重要原因。
4．物业的保值性和增值性
物业的保值性是指投入物业的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度；而物业的增值性是指物业的耐久性使得不仅可以保存它的价值，而且随着时间的推移，价值还可以自然增值。物业能够保值、增值已经为越来越多的人所认识。例如，美国有一资料显示，同一时期物业价值上涨速度是通货膨胀速度的2倍；我国各大城市房屋的价格从20世纪80年代至今已经上涨了20倍左右，而同期的粮食价格的上涨速度还不到10倍。当然，物业的保值增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下波动；但从长期来看，它无疑呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。
第二节  物业估价的内涵
估价原本仅是对价格的估计，是任何人都可以作出的。但是，由于物业的特殊性，一般人很难对其价格作出准确估计，必须借助专业估价技术，由专业人士来进行。目前，物业估价已渗透到很多领域，而且随着物业估价实践的不断发展，物业估价已发展成为专门的学问。
 
一、物业估价的含义及其基本要素
物业估价，英文为“Real Estate Appraisal”或者“Real Property Valuation”，日本和韩国将其称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定，我国香港常称为物业估价。
物业估价是指由物业专业估价人员依据国家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科学的估价方法，并结合估价经验，对影响物业价格的因素进行分析，对物业的价值、使用价值和最可能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与判断。物业估价概念包含以下几个基本要素。
（一）估价对象
物业估价的对象是指被评估的各类物业，包括国家、集体组织和个人拥有的物业。被评估的物业既涉及物业所有权及土地使用权，也涉及物业的其他权利，如租赁权、抵押权、典当权；既可以是企业拥有的资产，也可以是其他单位和个人所拥有的财产。
（二）估价目的
估价目的是指为什么样的需要而评估物业价格。物业估价的目的有很多，例如，是为确定买卖价格而评估，还是为银行衡量抵押物业的价值而评估，或是为政府掌握划拨土地使用权进入市场应补交的地价款数额而评估等。不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，考虑的估价原则、因素和采用的估价方法就可能不同，甚至估价对象的范围也不同。
（三）估价主体
物业估价的主体就是进行估价的机构。为了做好物业估价，估价主体不仅要通晓物业估价的理论、方法、技巧，还要具备经济、会计、规划、建筑以及物业制度政策、开发经营、消费习俗等多方面的知识，需要将理论与实践高度结合起来。随着物业估价管理工作的展开，为了保证估价工作的质量，国家对物业估价活动进行了规范，规定估价主体必须具有一定的专业资格，具有法人资格的物业估价机构才是物业估价的主体，任何个人不得单独从事物业估价。目前，我国从事物业估价的合法机构有经国家主管部门批准成立的房地产估价机构、土地估价机构和资产评估机构。此外，国家要求从事物业估价工作的人员应具有相应的专业资格，并建立了注册房地产估价师制度、土地估价师制度和注册资产评估师制度。原建设部、国家土地管理局及国有资产管理局分别对注册房地产估价师、土地估价师和注册资产评估师实行行政与专业管理。要想成为注册房地产估价师、土地估价师和注册资产评估师，除了必须有合乎要求的学历、专业背景外，还须具有规定的工作年限，并通过全国性的专业考试。
 
（四）估价原则
人们在物业估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了物业价格形成的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在物业估价活动中应遵守的法则，即物业估价原则。物业估价原则是物业估价理论的重要组成部分，依据这些原则进行估价活动，可使同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下，即使由不同的估价人员对其进行估价，结果也具有相近性。因此，估价人员应正确地理解这些估价原则，并以此指导估价的实践活动。物业估价活动中应遵循的具体估价原则详见第三章。
（五）估价标准
物业估价标准是公开市场价值。公开市场价值又称公平价格，是指在公开市场条件下物业最可能实现的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值，而不是委托当事人或估价人员所希望或认定的价格。公开市场条件具备如下特点：第一，交易是交易双方的一种自愿行为，不存在强迫或被强迫的情况；第二，交易以实现各自利益最大化为目的；第三，交易时间充裕；第四，交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；第五，交易双方掌握必要的市场信息；第六，不存在因买者特殊兴趣而给出的附加出价。
（六）估价程序
物业估价程序是指物业估价工作中反复实践而总结出来的科学、合理的工作步骤。严格按照估价程序进行估价，能增强估价工作的计划性和条理性，减少工作中的失误和误差，提高估价工作效率，保证估价工作质量。
（七）估价方法
在人们的估价实践中，逐渐形成了适用于不同条件下的估价方法，例如市场比较法、收益法、成本法三大基本估价方法，其他估价方法如假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法、路线价法等是在这三大基本方法的基础上派生出来的。
正确认识物业估价的含义，还要把握以下两点：
第一，物业估价既是一门科学，也是一门艺术。也就是说，正确的物业价格的推测与判断，必须依赖于一套科学严谨的物业估价理论和方法，但又不能完全拘泥于理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。为此，包括我国在内的许多国家和地区都建立了物业估价制度，规定要成为估价师，不但要具备一定的估价理论知识，还必须具有一定年限的估价实践经验，而且只有取得了估价师资格，才能独立地开展估价业务。
第二，物业估价不是对物业价格的主观确定，而是把物业客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。它是基于对物业客观实在的价格的认识，运用科学的理论、方法和长期积累的经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给被估价的物业。但通常情况下，估价表现为一种主观活动，甚至有时带有一些主观色彩，为此，在物业估价制度中规定估价人员与被估价的物业有利害关系时，要采取回避的办法；有的还主张估价收费标准不能与估价额完全挂钩，以免刺激估价人员过分高估价格。
二、物业估价的主要特征
物业估价是一种专业化和市场化很强的社会经济活动，在估价过程中，它表现为一种鉴证功能很强的服务活动。由于物业固有的特性和物业估价工作的特殊性，使物业估价具有以下主要特征。
（一）即时性
即时性是指物业估价对时间的要求，它必须以某月、某日为估价时点，求取的是估价时点的价格。时点不同，价格可能不同，要以变化的眼光看待物业价格。
（二）市场性
市场性是物业估价区别于财务会计活动的显著特征。财务会计是以历史成本计价的会计程序，具有滞后效应等特征，它对物业价值的反映往往只能满足历史成本费用补偿，不能反映其多种现实价格。物业估价则是以实际市场为基础，对物业现实状况进行确认，评估和报告其在市场上最可能实现的价格，其结果通常受到市场的直接检验。
（三）预测性
预测性是指物业评估在现实的基础上面向未来，合理地预测未来物业的状况，并将其转化为现实的价格。通过预测未来的收益借以评估现在的物业价格；通过预测未来物业的使用状况借以评估现在的物业价格；通过预期物业的使用年限来说明其重置价格，从而评估出现在的价格；总是立足于现实面向未来，或者预见未来而判定现实的价格。
（四）公正性
公正性要求任何委托人都不能通过估价谋得私利或损害他人的利益，表现在以下两个方面：（1）物业估价是按公认的估价标准与规程进行，估价主体按有关法规和行业管理制度的要求成立并取得资格，具有公正的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。   （2）估价主体应该是与估价对象及评估当事人没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
（五）咨询性
咨询性是指物业估价结论只是一种有关待估价物业价值的专业化意见，这种意见本身并无强制执行的效力。估价主体只对估价结论本身是否合乎职业规范要求负责，而不对估价结果的使用决策负责。不过，由于物业评估机构是由具有一定专业水平的专家群体组成，它所发布的价格信息具有很高的权威性和可信度，因此，它可为物业交易提供专业服务，也可为物业的投资、经营、开发和建设提供咨询服务。
（六）专业性
物业估价机构是为社会提供“物业估价”这一专业性服务而设立的；物业估价机构必须是一支由评估、建筑工程技术、房地产开发与经营管理等多学科的专家或其他专业性人才组成的估价专业队伍，专业队伍中的任何一位成员必须具备专业知识、专业资格和专业职称。
三、物业估价的应用领域
物业估价的应用领域很广，从国家的税收到百姓置业无不与估价有关。具体而言，物业估价主要涉及如下领域。
（1）基于征收物业税评估。物业估价最初的目的就是为税收服务，以保证税赋的公   平性。
（2）土地出让、转让过程中的地价评估。包括基准地价、标定地价、出让底价等。
（3）物业交易租赁价格评估。在物业交易租赁过程中，交易双方需要通过专业人士的估价获得交易对象的价格/租金。
（4）物业投资评估。对于企业兼并、投资、参股等均需要对物业资产进行估价。
（5）物业抵押、典当、保险评估。这是特殊条件下的评估，这种评估随着市场条件及其他具体条件的不同而有所变化。
（6）物业被征用、征收、拆迁等的补偿评估。这也是特殊条件下的评估，为保证被征用、征收、拆迁人的合法权益，评估时除了考虑一般评估因素外，还应考虑此行为给被征用、征收、拆迁人造成的不利影响。
（7）纠纷、司法鉴定等的评估。指为了调解纠纷，确定估价对象的合理价值而进行的评估，如没收财产的估价、企业纠纷财产界定等。
（8）其他评估。如遗产、家产分割、赠与等的评估。
第三节  物业估价的现实意义
20世纪80年代以来，我国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的物业市场已初步形成，物业估价业务也应运而生，并逐渐趋于规范。随着可持续发展战略的提出，大力发展物业估价业务已显得尤为必要。
 
一、有利于促进市场经济体制的完善
物业估价的原始需要来自物业交易，如物业转让、物业抵押、房屋租赁等。在传统计划经济体制下，土地使用者不得以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。随着市场经济的发展和物业市场的不断建立和完善，物业估价已成为必要需求。自1995年1月1日起施行的我国房地产业的一部大法——《中华人民共和国城市房地产业管理法》确定了国家实行的五种基本管理制度，其中有四种是与物业估价业务有关的，它们是：“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度”，“国家实行房地产价格评估制度”，“国家实行房地产成交价格申报制度”，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。该法对物业估价业务的要求也有一些具体规定，如第十二条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”；第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”；第三十三条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。由于物业交易总是伴随着巨额资金的流动，涉及经济建设的许多方面，不真实的物业价格不仅会对生产领域和消费领域产生影响，而且还会影响到政府管理层对产业的宏观调控。因此，大力发展物业估价业务对完善市场经济体制就显得十分必要。
二、有利于促进物业市场的稳定运行
物业本身的特性决定了物业市场是不完全竞争市场。物业不能像其他商品一样，在市场竞争中形成容易被众人判别的统一价格。而且，物业价格很高，随经济、社会、行政等因素的变动而变动，非专业人员很难客观地把握。如果缺乏合理的价格，在市场交易时，容易使一方蒙受很大损失，而另一方却获得不正常的巨额收益。这种不公平、不合理的交易现象，必须借助专家评估才能消除。物业价格是物业生产、流通、消费的指南。但是，由于个别因素或物业商的投资行为，物业价格不能真实反映市场的供求表现，此时，不真实的价格将对物业的生产、流通和消费产生错误信号。例如，目前写字楼、商厦价格过高，物业投资者可能对物业市场前景形成乐观看法，并投入大量资金。如果缺乏真实需求，这样的高昂价格难以持续而跌落，并导致物业市场运作秩序混乱。发展物业估价业务，可以帮助人们了解物业的真实价格水平。
三、有利于促进物业融资业务的开展
从融资角度看，单位或个人在物业经营或交易的过程中往往需要向银行借款，银行从控制贷款风险角度出发，通常要求借款方以拥有的物业作为抵押担保物，而贷款额的大小主要取决于作为抵押担保物的物业价值的大小，因此银行就需要从抵押贷款的角度进行物业估价，以决定其贷款的数额和期限。同时，物业保险也需要确定物业的投保价值，物业保险的实质是财产保险，由于土地具有不可毁灭性，往往不用投保，所以物业保险主要是地上建筑物的保险，投保估价也主要是指对地上建筑物的估价。物业的投保估价与物业的交易估价有所不同。对于前者，保险公司更关心的是财产的成本价值；对于后者，当事人更关心的是资产的市场价值。此外，近年来在我国恢复的典当业为物业典当创造了条件，物业拥有者因融资需要将物业典给承典人，并从承典人处取得典价，这个典价需要通过物业估价来确定，以避免对承典人或出典人利益的损害。
四、能够为物业税的开征提供客观依据
发达国家实践证明，物业税是财政的主要税源之一。在许多国家的税收中，物业税占有较大比重，一般在30%左右。有关物业税收的种类很多，其中属于从价税的有房产税、土地增值税、遗产税、契税、房屋与土地合征的物业税、物业与其他财产合征的财产税等，上述诸税种的计税价格，除土地增值税为物业转让价格减去扣除项目金额后的余额外，其余均为物业价格本身。随着房地产业的发展和物业市场的逐步完善，在我国开征物业税已成为必然趋势。从这个意义上看，大力发展物业估价业务，能够为物业税的开征创造条件。
五、有利于解决物业权益纠纷问题
物业权益纠纷案例是民事纠纷案例的重要部分。要做到权益分割合理、产权明确，一般是依据物业价值分配，这就需要进行物业估价。目前，需要进行估价的物业权益纠纷通常有两类：一类是物业交易的当事人因对有关的物业价格看法不一致而产生的纠纷；另一类是诸如遗产继承案、离婚案等案件的处理过程中涉及物业的分配或分割的纠纷。对于前一类纠纷，通过物业估价可提供给当事人一个有说服力的、公正的、权威的结论，有利于市场的稳定和发展；对于后一类纠纷，通过物业估价，将难以分割的物业的实物形态转化为能按法律要求进行分配或分割的价值形态。另外，在某些涉及物业交易的违法违纪案件中，也需要进行物业估价。
六、有利于搞好物业征收和拆迁补偿工作
随着经济建设的不断推进，文化和社会福利事业的不断发展，市政设施建设、旧城改造、新辟开发区、征收农田等都要涉及征收、拆迁补偿的数额问题。补偿额的大小需要借助物业估价来确定，合理确定补偿金额对征用与被征用双方都事关重大。如果估价不准确，补偿金额不合理，不仅损害农民的利益，引起农民与国家的矛盾，对征地者来说，也难以形成合理的土地利用成本约束，带来滥征、多征少用或土地投机等问题。
总之，任何事物进入市场后，都必须而且只能有一个游戏规则，即一个价格体系。随着物业二、三级市场的开放，由于中间环节全是市场行为，物业市场的核心，即价格评估的重任就需要借助大力发展物业估价业务来完成。我国物业估价工作起步虽晚，但加入WTO后的物业二、三级市场却更加活跃。面对物业的抵押、买卖、出租、析产、拍卖、作价入股、企业改制、法院仲裁等不同的估价目的，要采用不同的估价方法，使估价程序更加规范，估价结果符合物业市场发展的经济规律及法律、法规的要求。因此，物业估价业务在开放的二、三级市场中的作用和地位是十分重要的。要规范物业市场，必须进行物业估价。只有这样，才能维护物业当事人的合法权益，使物业估价制度步入规范化、法制化的轨道并与国际惯例接轨，保证并促进中国物业估价行业持续、快速、健康发展。
本 章 小 结
目前，在我国，物业估价已不再是可有可无，而已经成为经济生活中必不可少的一部分，应用领域非常广泛。本章阐述了物业的含义及其属性，物业估价的含义及其基本要素、主要特征及应用领域，以及物业估价的现实意义。通过本章的学习，可了解到物业估价中涉及的“物业”，既包含现时物业管理中的“物业”，同时在外延上应更加广泛一些；还可对物业估价的内容、特征、应用领域及重要性形成一个初步的感性认知，从而有利于后续课程的学习。
思考与讨论
1．物业的主要属性有哪些？
2．物业及物业估价的含义是什么？
3．在认识物业估价过程中，最核心的是要把握什么内容？
4．物业估价有哪些主要特征？
5．物业估价包含哪几个基本要素？
6．我国发展物业估价业务的现实意义如何？