前言

城市居住区公共设施包含教育、医疗、文体、社区服务与行政管理、市政及商业等类别，服务面向最广泛的城市居民，内容涉及日常生活的方方面面，直接体现居民的生活质量和社会文明程度，是非常重要的“民生”公共产品，其配置和运营情况很大程度上决定了周边居民的基本公共服务水平。在市场化主导的房地产供应中，居住区公共服务设施的供给，代表着与私有产权相对应的公共利益。

在市场体制下的居住开发中，代表了一定空间范围内居民的共同利益的居住区公共服务体系，正是联系和服务公众的纽带，是将个体的“居民”凝聚为团体的“社区”和“社会”的媒介和桥梁。而我国目前大部分城市的“社区”仅停留在空间范围的界限层面，称为“楼盘”其实更为准确，其“共有、共享”的精神内涵则是极为欠缺的。微观层面“社区”的缺失也直接导致宏观层面“社会”——也就是政府与市场之外的体现公众利益和需求的“第三部门”的缺失，这是我国目前存在的明显问题。

市场经济下的房地产开发涉及政府、市场和社会三方的责任、权利和利益。作为市场主体的开发商通过生产和销售住宅获得盈利的同时，扮演着城市建设者的角色；地方政府从开发商获得土地出让金和销售税收，成为地方财政的重要支撑，从而具备了供应公共产品的财政支付能力；从根源说，政府和市场的财富都来源于“社会”，也就是作为住宅使用者的居民。但在目前我国社会的框架中，政府在经济和政治上都处于绝对的强势地位，开发商在房地产经营中获得了巨额利润，而第三方，作为个体的使用者——居民则处于明显弱势的地位，这也是目前我国很多社会矛盾的根源所在。

本书将研究视角深入到与居住区公共设施供应相关联的各个方面，详细解析了居住区公共设施从规划到建成全过程的各个环节，从技术和经济两方面对居住区公共服务设施的供应提出优化策略及实施建议，具有理论与实践的双重指导意义。居住区公共设施项目繁多，涉及诸多因素，除城市规划层面的技术因素外，经济因素更起到至关重要的作用。城市规划作为技术支撑，从标准制定到规划编制、开发管理等环节保证居住区公共设施实体的足量供应；经济机制，包括公共设施的经费来源、土地来源、产权界定、运营方式等内容则决定了公共服务设施最终的运行效果。笔者从广州的实践出发，从技术与经济两方面提出了对居住区公共服务设施供应的优化建议，突破了已有相关研究多限于城市规划的纯技术领域的局限，对于平衡政府、市场、社会的权益，切实解决城市公共服务不足、公共利益缺失等问题有着积极的理论指导意义和现实作用。

在技术保障方面，本书明确提出城市规划是居住区公共服务保障体系的技术基础，其作用主要体现在制定技术标准、组织规划编制、实施规划管理上，核心内涵是区分居住区公共产品与私有产品的界限，平衡政府、市场与社会的三方利益。本书在系统解析居住区公共服务设施配置标准的基础上，深入研究居住区公共服务设施的规划调控方法，明确了控制性详细规划对公共服务设施用地的根本保障作用，以及规划管理对于房地产开发项目配套服务设施总量的干预方法。

在经济保障方面，本书提出根据公共服务设施的产品属性和产权归属区分居住区公共服务设施的供应职责，政府是绝大部分公有设施的主要投资者。在具体的运作方式上，可采取“政府出资，市场运营”这一平衡公平与效率的供应模式，以足量的财政投入保证公平，以充分的市场竞争提高效率。

本书为国家自然科学基金资助项目(项目编号51308220)、华南理工大学亚热带建筑科学国家重点实验室开放课题资助项目（项目编号2014KB18）、华南理工大学中央高校基本科研业务费资助项目(项目编号2014ZM0022)。感谢以上项目的资助。

作者

2014年2月