序 言

作为百业之“王”的房地产业，是整个经济发展的基础性和先导性产业，它连接上下游产业，牵动着巨大的就业人口。小至家具装修，大至金融行业，皆与房地产息息相关。房地产业具有基础性、关联性、先导性、周期性等显著特征。所谓基础性，意指房地产业是国民经济的重要基础性产业，体现了房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件；所谓关联性，是指房地产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用；所谓先导性，是指进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产、生活的空间；所谓周期性，是指房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础性行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观政策的影响非常大，因此同国民经济的发展具有周期一样，房地产业的发展不仅具有周期性，还应适时做以针对性的调整。

房地产业的基本作用是：有利于提高人民的生活质量和消费水平；有利于促进国民经济的发展；有利于促进土地资源的合理配置，增加国家和地区的财政收入，加快城市建设；有利于提高城市的聚集效应，提高劳动生产率。房地产业的发展将对调整社会关系产生重要影响，同时在调整、优化产业结构，加快第三产业发展等许多方面也有明显的作用。

从更深、更广的宏观层面看，首先，房地产业是国民经济的一个新兴的支柱产业，通过十几年的运转，作用越来越明显；其次，发展房地产业可以拉动内需，据不完全统计，现在房地产业的发展在整个国民经济中占有重要地位，每年可以拉动GDP 2%左右；再次，房地产业的产业链长，可以带动家用电器、耐用品、住宅装修、家具包括建材等一系列产业的发展；此外，在实现城镇化的过程中，房地产业起着重要的作用，每年将近1000万农民进城需要解决衣食住行问题，住就需要房地产业解决；最后，也是极重要的一点，房地产业和金融业二者合一，被称为国民经济发展的温度计，看房地产业就可以看出经济发展的情况，所以房地产业发展对金融业发展的重要性是不可替代的。

鉴于房地产业在国民经济中的重要作用和独特功能，以及与金融业的特殊相关性，如房地产业自身特殊的融资模式以及房地产自身的关联产业与金融业的密切相关度，房地产市场调整必引致相应的金融风险，甚至系统性金融风险。因此，对房地产市场调整与金融风险二者一起予以专题研究是我国经济运行中一个广受关注的极为重要的研究课题。

迄今为止，国内虽有几位学者对房地产融资、房地产金融风险问题做了较为深入的研究，但在研究视角、层面、深度和系统性等方面仍有诸多待完善之处。赵林海博士的这部专著知难而上，运用房地产金融学的独特视角，从理论和实证两个方面对房地产市场调整与金融风险进行了极为深入和系统的全新探索。

作者首先(第1章)以我国房地产现有的融资模式、典型国家房地产融资模式比较分析为切入点，提出了我国现有的房地产融资模式自身带来的金融风险；随后(第2章、第3章)对房地产市场调整给开发商和相关产业带来的金融风险进行了全面和系统的分析；接着(第4章)对房地产市场调整带来的金融风险的形成机制进行了分析，而后(第5章)就房地产调整带来的金融风险进行了测算；最后(第6章)就化解我国房地产金融风险提出了一系列针对性的对策和建议。

《房地产市场调整与金融风险研究》的主要特色在于：第一，选题前沿、视角独特；第二，系统全面、层次分明；第三，实证分析，有佐证力；第四，整体入手、剖析局部；第五，透彻分析、战略选择。

最后，我想说几句作者与我。我与林海相遇在冰城哈尔滨，从相识到相知，直到结下父子般的师生情谊。我偏爱聪明好学、自然纯朴的学子，对出身寒门却胸怀大志的更是青睐有加。我俩一见如故，便成了莫逆之交。我姑且算作林海的启蒙老师吧！他后来所选择的读硕考博这条艰辛学术道路也与我对他的影响有关。他迄今为止一直尊称我为恩师，我也一直珍视其为我最亲密的爱徒。

夏荷满塘，蝉鸣盈耳。不知不觉又到了充满收获欣喜和离别思绪的毕业季。岁月匆匆，时光荏苒，我与林海相识转眼已25载，目睹爱徒从一个初入学道的学子到成为一位卓有建树的青年学者，甚是惬意与自豪。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。望林海爱徒学术成就猛进，事业再创辉煌！

辽宁大学金融学教授、博士生导师

 刘俊奇  

?? 2020年2月6日