序言 十年河东，十年河西。 每隔十年，城市格局都会为之一变。1978年之前，重工业城市 一枝独秀，东北经济雄冠全国；20世纪80年代，改革大幕拉开， 沿海城市借对外开放政策迅速站稳跟脚，与内陆中心城市分庭抗礼； 20世纪90年代，“春天的故事”唱响大江南北，长三角、珠三角 齐头并进，“世界工厂”的雏形初显；21世纪头十年，随着中国加 入世界贸易组织（WTO），外贸空前繁荣，沿海贸易城市步入黄金 发展年代；21世纪第二个十年，“四万亿”投资带动基建飙升，消 费升级促进内需崛起，产业转型助力高新产业腾飞，从外贸驱动转 向投资驱动再到消费驱动、创新驱动，超大、特大城市领先优势凸显。 步入21世纪第三个十年，中国GDP体量已跻身世界第二，成 为全球第二大消费市场、第一贸易大国，数十个城市跻身世界城市 之列，北上广深港的影响力遍及全球。然而，世界正经历百年未有 之大变局，面对新的国内外形势，高质量发展、以人为本的新型城 镇化、科技自立自强、国内国际双循环、共同富裕等成为新时期的 关键词，城市格局将随之发生怎样的大洗牌？ 在我们看来，至少有以下几个趋势值得注意。  中国城市大趋势 II 未来10年的超级新格局 1. 广州、深圳不会跌出一线城市 自一线城市概念出现以来，挑战一线城市，就成为诸多强二线 城市的雄心壮志。最近几年，“北上深杭”取代“北上广深”、“北 上深重”取代“北上广深”等说法不绝于耳，广州、深圳乃至上海 都成了挑战对象。 京沪相对超然，一个是首都，汇聚全国资源，另一个是国际经 济中心和金融中心，地位稳固。广深则会成为强二线城市的重点“挑 战”对象，但两城的一线城市之位不会轻易跌落。两城率先进行新 旧动能转换，步入高质量发展阶段，为长期增长积蓄更大能量，而 且广深还拥有粤港澳大湾区这一世界级城市群的强劲支撑。未来， 粤港澳三地深度融合是大势所趋，这一局面会进一步巩固广深的领 先优势。不难预测，新一线城市竞争无论如何激烈，短期都难以对 一线城市构成实质性挑战。 2. 一省一城，“强省会”时代到来 “中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”， 这是官方对于经济发展空间结构变迁的高度概括。因此，“增强中 心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”势必 成为大方向，而“强省会”战略正是在这种背景下孕育而生的。 省会，本就是行政、经济、交通、教育、医疗、文化和科创中心， 天然就有做大的底气。再加上中心城市、都市圈、城市群战略的日 益凸显，通过做大“强省会”参与区域竞争就成为各省的普遍选择。 成都、武汉、西安等众多强省会城市在经济发展、产业布局以及一 些重大战略中的崭露头角，让其他地区看到了强省会的现实必要性。 “十四五”期间，南京、济南、福州、昆明、贵阳、南宁、南昌、 太原等省会（首府）已将做大省会城市纳入重要规划，并出台一系  序言 III 列政策提升省会城市的“首位度”和影响力。而合并周边地市、撤 县（市）设区、竞争国家中心城市、提升城市能级、做强支柱产业、 做大以省会为中心城市的都市圈等，将成为主要的政策选择。 3. 经济重心南移，南北差距取代东西差距 长期以来，以胡焕庸线为标志，东西差距始终是我国区域经济 面临的重大课题。但随着西部大开发等战略的推进，东西差距呈收 缩之势。与此同时，南北差距则不断扩大，“南北差距”取代“东 西差距”正在变成现实。 唐宋以降，全国经济重心就在持续南移。这一趋势在计划经济 时期一度被打断，北方借助资源优势大力发展重工业，在全国经济 版图中的比重一度接近50%。但随着市场化改革和对外开放的持续 推进，南北经济差距不断拉大，经济重心向南方转移呈现加速之势。 数据显示，1978年，南北地区经济总量占全国比重分别为53.7%、 46.3%，差距仅为7.5个百分点。到了2020年，南方经济比重上升 到64.8%，北方经济比重进一步降低到35.2%，差距扩大到29个百 分点，达到历史之最。 南北差距扩大，是自然地理、气候环境、产业转型、人口流动、 营商环境差异等一系列因素共同作用的结果。基于产业升级、创新 驱动和人口流动的现实，未来南方差距扩大势头或许会有所收缩， 但短期难以逆转。 4. 扩张、收缩并存，中小城市“鹤岗化” 鹤岗是东北重要的能源工业城市之一。这个城市因资源枯竭、 人口外流、房价跌破“白菜价”而多次上了热搜，被视为收缩型城 市的代表。未来，大量中小城市“鹤岗化”恐怕是难以避免的趋势。  中国城市大趋势 未来10年的超级新格局 收缩与扩张相对，收缩型城市，普遍面临经济增速放缓、支柱 产业衰退、人口持续流失、部分区域“空心化”等问题。在以“做 大蛋糕”为主的过去时代，几乎所有城市都能从高速增长中获益， 扩张是主旋律。如今，随着经济步入新常态，人口高增长成为过去式， 部分城市或因资源枯竭，或因地理位置偏远，或因产业结构不合理， 或因大城市虹吸效应的存在，从而面临收缩的命运。 统计显示，2010—2020年，在除直辖市之外的333个地级行政 区中，184市实现人口增长，149市出现下降。下降城市主要来自 东北、中部地区和西北，其中，偌大的东北地区只有沈阳、大连、 长春三市正增长，其他30多个地级市全部负增长。这种趋势，在 未来还会进一步加剧。为此，国家层面多次提出“收缩型城市要瘦 身强体”，及时转变增量规划思维，严控增量，盘活存量，引导人 口和公共资源向城区集中。 5. 大城大圈，抱团竞争取代单打独斗 过去的区域竞争多数都是城市之间的单打独斗。但随着城市群、 都市圈战略的推出，抱团竞争有望变成主流，而都市圈规模和实力 也将成为衡量城市综合实力的重要指标之一，许多中小城市借助都 市圈得以共享中心城市的发展成果。 都市圈以“1小时通勤圈”为基本特征，以同城化为发展目标 的空间格局。广佛肇、深莞惠、苏锡常、南京都市圈等均为相对成 熟的现代化都市圈，成员城市地缘相近、文化相通、人缘相亲，地 理边界几近消失，产业协同化发展，人口流动频繁，跨城通勤群体 众多，由此带动一体化发展。 目前，都市圈交通一体化发展基本成形，跨城地铁、城轨基本 成网。未来，都市圈将向产业集群协同发展、公共服务均等化、户  序言 籍互认、规划一体化、土地指标互认等方向发展，都市圈将会变成 更大意义上的城市，从而提升城市竞争的层级和能量。届时，衡量 城市综合实力的，将不再是单个城市的发展成果，而是整个都市圈 的竞争力。 6. 陆权复兴，内陆城市重回高光时代 长期以来，以海洋为主的国际贸易体系形成了“海权至上”的 竞争模式，谁靠近港口，谁就靠近国际市场，这是我国沿海城市得 以迅速崛起的重要逻辑。然而，随着国际局势变迁，“一带一路” 倡议和国内大循环战略先后登场，陆权开始复兴，内陆城市即将重 回高光时代。 内陆复兴，首先得益于以“八纵八横”高铁网、国际航空枢纽 为代表的国家综合立体交通体系的完善，提升了内陆城市的通达性， 带动“全国123出行交通圈”和“全球123快货物流圈”的形成， 而中欧班列借助新亚欧大陆桥将内地生产的货物输送到世界各地， 内陆城市得以蜕变成开放前沿。而以互联网为代表的数字经济等新 型基础设施的完善，更是抹平不同地区之间的差距。同时，内陆地 区人口众多，且拥有超大规模市场，这为国内大循环战略的推进提 供了强大助力。 陆权复兴，国内大循环成为主体，沿海贸易城市势必面临转型， 而内陆城市则叠加了产业转移、人口回流、内需驱动、内陆开放、 国家综合交通体系完善多重利好，经济增速有望跑赢沿海地区，重 回高光时刻。 7. 人口拐点将至，抢人大战白热化 “少子化+老龄化”将是我国人口形势面临的长期基本面。一  中国城市大趋势 未来10年的超级新格局 边是出生率持续走低，出生人口很有可能跌破千万大关；另一边是 老龄化率不断攀升，积极应对人口老龄化已经上升为国家战略。在 不远的将来，年度出生人口或低于死亡人口，全国人口数十年来首 次面临负增长的历史性拐点。 虽然二孩政策、三孩政策先后放开，取消社会抚养费迅速落地， 但短期恐怕难以扭转这一趋势。“低生育”的形成，并非单纯由政 策所导致，而是社会进步、观念变迁以及生育养育成本高企等一系 列因素带来的结果。松绑生育限制乃至出台鼓励性政策都不可或缺， 但刺激生育不是一日之功，扭转生育趋势需要更长的时间和更大的 努力。 “少子化+老龄化”的人口格局影响深远。一方面，劳动力红 利不复存在，依赖劳动力密集型产业的城市必然面临转型升级的压 力，能否迈过这一关很大程度上决定着城市的发展未来；另一方面， 当人口从高增长步入低增长乃至负增长时代，人口早已不再被视为 负担，而是资源和财富，抢人大战的爆发就有了必然性，而争抢的 不只是高学历人才，还有劳动力人口。 这种人口格局，已经带动户籍制度的全面松绑，“零门槛落户” 在众多城市已经开花，未来绝大多数城市的户籍都将“名存实亡”。 即使如此，也有诸多中小城市不得不面临人口持续外流的压力，失 去了人口增长的支撑，城市规划、房产价格都有可能面临新的调整。 8.楼市分化，房价普涨沦为过去式 房价只涨不跌的“神话”可谓深入人心。自1998年住房商品 化改革启动以来，中国楼市创造了罕见的20多年的持续上行史， 全国住房每平方米均价从2000元左右攀升到1万元左右，一线城 市中心城区房价更是攀升到10万元/平方米，向众多国际大都市看  序言 齐。房价涨幅之高，房地产规模之大，让许多有房一族的资产迅速 膨胀，更让买房成为“国民信仰”，在我国，近70%的家庭财富都 集中在房子上。 然而，这一模式即将成为过去式，楼市进入白银时代不再是传 说。楼市普涨，背后是经济、人口、城镇化和金融政策的多方加持。 如今，这些支撑都已开始消退，经济增速放缓已是公认的长期趋势， 少子化、老龄化的现实叠加而至，城镇化率离70%的城镇化加速发 展阶段的上限所剩无几，而在居民杠杆率不断创下新高的现实背景 下，“大水漫灌”的可能性越来越小。 无论就短期还是长期来看，楼市都已呈见顶迹象。过去那种从 一、二线到三、四线乃至乡镇房价普涨的格局将会彻底沦为过去式， 大多数中小城市楼市将遭遇长期横盘，只有经济强劲、人口持续涌 入的中心城市仍有上涨的可能，这种分化趋势在未来将成为常态。 显然，未来，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能 靠房子赚得盆满钵满。蒙眼买房、豪赌式加杠杆的逻辑不复存在， 将资金全部投资于不动产上的风险越来越大。 

• 暂无课件
• 样章下载
• 暂无网络资源

扫描二维码
下载APP了解更多

版权图片链接